DGAP-News: GBC AG: EYEMAXX Real Estate AG - Aufnahme Coverage: Wachstumsstarker Immobilienentwickler am Zentraleuropäischen Markt
ID: 575623
GBC AG: EYEMAXX Real Estate AG - Aufnahme Coverage: Wachstumsstarker
Immobilienentwickler am Zentraleuropäischen Markt
16.02.2012 / 10:01
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Aufnahme Coverage: EYEMAXX Real Estate AG
ISIN: DE000A0V9L94
Anlass der Studie: Researchstudie (Initial Coverage)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 9,85 EUR
Kursziel auf Sicht von: Ende 2012
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Wachstumsstarker Immobilienentwickler am Zentraleuropäischen Markt
Die EYEMAXX Real Estate AG kannüber die letzten Jahre sowohl in ihrem
Stammgeschäft, der Entwicklung von Fachmarktzentren, als auch in den
weiteren Geschäftsbereichen (Economy-Hotels; Logistikimmobilien) einen
beeindruckenden Track-Record vorweisen. Trotz Krise war dabei die
Gesellschaft alleine in den Jahren 2006 bis 2011 in der Lage, Projekte mit
einem Volumen von etwa 200 Mio. EUR erfolgreich zu entwickeln.
Mit ein Grund für diese Entwicklung ist die regionale Ausrichtung der
Eyemaxx auf den wachstumsstarken Märkten Zentraleuropas wie etwa Polen,
Tschechien, Serbien oder der Slowakei. In diesen Regionen fiel nicht nur
die Konjunkturentwicklung und damit zusammenhängend die Konsumlaune relativ
solide aus, sie sind darüber hinaus hinsichtlich der Verkaufsflächendichte
noch schwach ausgestattet. Die noch geringe Saturierung sollte sukzessive
abgebaut werden und damit dürften die Eyemaxx-Regionen ein weiterhin
attraktives Marktwachstum vorweisen. Alleine für Polen wird mit einem
Bedarf von ca. 200 Fachmarktzentren gerechnet. Hier spielt zudem die
Tatsache eine große Rolle, dass Fachmarktzentren aufgrund komparativer
Kostenvorteile zunehmend nachgefragt werden.
Von diesem Marktumfeld dürfte die Eyemaxx aufgrund ihres exklusiven
Marktzugangs besonders profitieren. Fachmarktzentren, welche in der Regel
ein Investitionsvolumen von 5-10 Mio. EUR vorweisen, sind dabei nicht im
Fokus von großen internationalen Projektentwicklern. Demzufolge ist der
Markt für diese Immobiliengattung stark segmentiert und wird in der Regel
von lokalen Anbietern dominiert. Im Gegensatz zur Eyemaxx fehlt diesen
jedoch ein Zugang zu international namhaften Einzelhandelsunternehmen. So
kann die Eyemaxx durch ihre langjährige Zusammenarbeit mit den Mietern
besonders schnell Ankaufsmöglichkeiten identifizieren und umsetzen.
Dementsprechend ist beispielsweise ein erwarteter Marktanteil von 10 % in
Polen als realistisch einzustufen.
Derzeit verfügt die Gesellschaftüber eine Projektpipeline mit einem
Gesamtinvestitionsvolumen vonüber 100 Mio. EUR, welcher laut
Unternehmensplanungen bis Ende 2013 realisiert werden soll. Zusätzlich zu
der Projektpipeline kann die Gesellschaft auch andere Projekte im Rahmen
von Forward Sales opportunistisch entwickeln. Der Schwerpunkt soll daher
künftig auf der Innenfinanzierung liegen, was für die Gesellschaft den
Vorteil höherer Ergebnisbeiträge (in etwa doppelt so hoch) mit sich bringt.
Gleichzeitig plant die Eyemaxx den Großteil der Projektgesellschaften als
At-Equity Beteiligungen zu entwickeln, was in erster Linie eine hohe
Bilanzstabilität mit sich bringt.
Auf Basis dieser Annahmen sowie unter Berücksichtigung der aktuellen
Projektpipeline haben wir unsere Umsatz- und Ergebnisprognosen
ausformuliert. Für die kommenden Geschäftsjahre erwarten wir einen
sukzessiven Anstieg der Gesamtleistung (Berücksichtigt die Ergebnisbeiträge
der At-Equity Gesellschaften) von 1,23 Mio. EUR (GJ 2011) bis 11,81 Mio.
EUR (GJ 2012/2013e; endet am 31.10.2013). Da die Entstehungskosten
lediglich auf Ebene der Projektgesellschaften abgebildet werden, dürfte die
Eyemaxx verhältnismäßig hohe Ergebnismargen erzielen. Demzufolge gehen wir
von einem deutlichen EBITDA-Anstieg von 1,63 Mio. EUR (GJ 2011) auf 3,69
Mio. EUR (GJ 2011/2012) respektive 6,83 Mio. EUR (GJ 2012/2013) aus. Das
letztgenannte EBITDA entspricht einer EBITDA-Marge von 57,8 %. Diese haben
wir als langfristig erzielbare EBITDA-Marge in unserem DCF-Modell
berücksichtigt.
GemäßDCF-Modell konnten wir einen Eyemaxx-Unternehmenswert von 12,58
EUR/je Aktie ermitteln. Flankiert wird das DCF-Modell von einer
marktbezogenen Peer-Group-Bewertung, wonach wir einen fairen Wert je Aktie
von 10,58 EUR ermittelt haben. Als Mittelwert beider Bewertungsmethoden
sowie unter Berücksichtigung eines Liquiditätsabschlages in Höhe von 15 %
ergibt sich ein fairer Aktienwert von 9,85 EUR und damit angesichts der
aktuellen Kursniveaus ein hohes Upsidepotenzial.
Kontakt für Rückfragen:
GBC AG
Jörg Grunwald
Halderstr. 27
86150 Augsburg
+49 821 241133-0
grunwald@gbc-ag.de
Ende der Corporate News
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157005 16.02.2012
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