Wohnimmobilien in Deutschland: Demografische Entwicklung und Energieeffizienz eröffnen neues Geschäftspotenzial für die Branche
ID: 1085070
- Neue Roland Berger-Studie: Alterung der deutschen Gesellschaft
führt zu einer steigenden Anzahl kleinerer Haushalte - immer mehr
ältere Menschen leben allein
- Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen steigt
- Drei Viertel der Bauinvestitionen flossen 2012 in die Sanierung
alter Immobilienbestände
- 30 Prozent davon wurden für die energetische Sanierung der
Immobilien eingesetzt
- Finanzierung: Bankkredite und Pfandbriefe dominieren;
alternative Finanzierungsformen zunehmend gefragt
Die demografische Entwicklung führt auch in Deutschland zu einer
unaufhaltsamen Alterung der Gesellschaft. Liegt der Anteil der über
65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung aktuell bei 21 Prozent, so wird
dieser im Jahr 2060 voraussichtlich rund 34 Prozent betragen.
Entsprechend nimmt auch die Anzahl der Haushalte in Deutschland zu -
um mehr als 2 Prozent bis 2025. Denn immer mehr ältere Menschen leben
allein in kleineren Immobilien. Ebenfalls steigt die Nachfrage nach
altersgerechten Wohnungen.
Für Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland bedeutet dies
Marktchance und Herausforderung zugleich, so das Ergebnis der neuen
Studie "Trends im Markt für Wohnimmobilien" von Roland Berger
Strategy Consultants. Dafür wurden Führungskräfte von kommunalen
sowie privaten Wohnimmobiliengesellschaften mit einem Bestand von
mehr als 30.000 Wohnungen befragt. "Immobiliengesellschaften haben
diesen wichtigen Trend bereits erkannt und passen ihr
Immobilienportfolio entsprechend an", sagt Roland Berger-Partner
Torsten Henzelmann. "Dafür benötigen sie aber auch eine ausgewogene
Finanzierungsstrategie - egal, ob sie eher auf Neubau oder auf
Sanierung der Bestände setzen."
Sanierung von Bestandsimmobilien ist wirtschaftlich attraktiver
Demografischer Wandel, zunehmende Urbanisierung und der Trend zu
Singlehaushalten führen in Deutschland zu weiterhin steigender
Nachfrage nach mehr, zumeist kleineren Wohnimmobilien.
Immobiliengesellschaften haben bereits begonnen, darauf zu reagieren
und bauen ihre Bestandsimmobilien um bzw. sanieren Altbestände. Dabei
liegt der Fokus auf altersgerechten Wohnmöglichkeiten, um die
Fluktuation von Mietern auch im Alter so gering wie möglich zu
halten.
Neubauprojekte, die sich meist im oberen Preissegment bewegen,
werden hauptsächlich in Wachstumsregionen geplant, denn hier ist die
Zuwanderung aus ländlichen Gebieten weiterhin hoch. "Neubauten sind
pro Quadratmeter etwa fünfmal teurer als Sanierungsmaßnahmen",
erklärt Roland Berger-Expertin Daniela Lehr. "Selbst wenn
Immobiliengesellschaften die Sanierungskosten nicht eins zu eins auf
die Mietpreise umlegen können, ist die Bestandserhaltung
wirtschaftlich attraktiver als der Neubau."
So flossen 2012 rund 75 Prozent der deutschen Bauinvestitionen in
die Sanierung bestehender Gebäude - ca. 30 Prozent davon in die
energetische Sanierung. Und diese Entwicklung wird auch künftig
anhalten, während die Neubauquote bei ein bis zwei Prozent eher
gering bleiben wird. Auch wenn es um Wachstum durch Zukäufe geht,
sind die Wohnungsbaugesellschaften eher zurückhaltend und agieren
sehr selektiv. "Vor diesem Hintergrund sollten sich auch die
politischen Rahmenbedingungen ändern. Eine Anpassung der
Förderprogramme sowie steuerliche Anreize sind hier notwendig. Dies
gilt vor allem für die Förderung von altersgerechtem Wohnen und
energetischer Sanierung", sagt Roland Berger-Partner Torsten
Henzelmann. Denn die künftigen Kosteneinsparungen im energetischen
Bereich rechtfertigen den zusätzlichen Aufwand einer entsprechenden
Sanierung nicht. So sollten zum Beispiel bürokratische Hürden
abgebaut werden, die die Beantragung von Umbaumaßnahmen erschweren.
Finanzierungsmix ist wichtig
Nicht zuletzt aufgrund des attraktiven Zinsumfelds greift die
Immobilienbranche zur Finanzierung von Neubauten oder Umbauten
weiterhin auf Bankkredite oder Pfandbriefe zurück. Um die
Finanzierungskosten auch künftig so gering wie möglich zu halten,
sollten Immobiliengesellschaften ebenso alternative
Finanzierungsinstrumente in Betracht ziehen, denn im Finanzierungsmix
liegt der größte Hebel für eine höhere Profitabilität des Geschäfts.
"Eine ausgewogene Finanzierung auch mit Blick auf unterschiedliche
Laufzeitmodelle ist besonders wichtig, um bei langfristigen und
kostenintensiven Projekten besser planen zu können", sagt
Berger-Expertin Daniela Lehr. "Denn langfristig wird die
Immobilienbranche mit auslaufenden Zinsbindungen konfrontiert."
Einen weiteren Hebel, um die Profitabilität zu steigern, bieten
günstigere Bewirtschaftungsmodelle. Deshalb entscheiden sich immer
mehr Immobiliengesellschaften, Tätigkeiten, die zum Kerngeschäft
gehören, wieder selbst durchzuführen. Dazu gehören etwa
Hausmeisterdienste und der Betrieb von Call Centern. Denn damit
können sie ihre Kundennähe stärken und zeitgleich ihre Abläufe und
Prozesse effizienter gestalten: "Oft haben Immobiliengesellschaften
schlechte Erfahrungen mit ihren externen Dienstleistern gemacht; die
Qualität der erbrachten Leistungen lässt nicht selten zu Wünschen
übrig", erklärt Daniela Lehr. "Das kann der geringe Kostenvorteil
durch die Auslagerung kaum noch kompensieren."
Die Studie können Sie herunterladen unter:
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Datum: 16.07.2014 - 11:14 Uhr
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