Bestandsschutz für Immobilien kann erlöschen

Pressemitteilung OTTO STÖBEN 18.02.2016 –

Tipps vom Immobilienprofi

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte,
Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen,
immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute
von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die
Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

(firmenpresse) - Bestandsschutz ist ein sogenannter unbestimmter Rechtsbegriff. Unbestimmt deswegen, weil er keinen ausdrücklichen Niederschlag in irgendeinem Gesetz gefunden hat und nur durch die Rechtsprechung aus Art. 14 des Grundgesetzes (Schutz des Eigentums) entwickelt wurde.

Das Rechtsinstitut des Bestandsschutzes hat die Aufgabe, ein rechtlich richtiges aber ungerechtes Ergebnis im öffentlichen Baurecht zu korrigieren. Ähnliche Rechtsinstitute finden wir im Zivilrecht z. B. in den Begriffen Treu und Glauben oder Gewohnheitsrecht.

Grundsätzlich findet der Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht Anwendung und es besteht eine vielfältige Rechtsprechung dazu.

Fordern Baubehörden z. B. Nachrüstungen an seit Jahren vorhandenen Gebäuden wegen einer inzwischen geänderten, aktuell geltenden Rechtslage ein, kann man sich unter Umständen auf den Bestandsschutz berufen.


Im Folgenden sollen die Grundzüge und die Anwendungsbereiche des Bestandsschutzes erläutert werden.

Bestandsschutz kann nur bei Bauwerken entstehen, die fertig gebaut sind und wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt einmal rechtmäßig waren. Er kommt somit keinesfalls für Bauwerke in Betracht, die ohne Genehmigung errichtet und zu jeder Zeit gegen geltendes Recht verstießen.


Folgende Einzelfälle können Bestandsschutz begründen:

1. Das Bauwerk wurde formell (mit erforderlichen Genehmigungen) und materiell (dem materiellen Recht entsprechend) legal errichtet.

2. Das Gebäude wurde ohne erforderliche Genehmigung (formell illegal) errichtet, war aber zu diesem Zeitpunkt mit dem damals geltenden öffentlichen materiellen Recht im Einklang. Das heißt, es hätte eine Genehmigung erteilt werden können, wenn sie beantragt worden wäre.

3. Das Bauwerk wurde ohne Genehmigung errichtet und entsprach auch nicht den zu dem Zeitpunkt der Errichtung geltenden Rechtsvorschriften. Allerdings entsprach das Bauwerk den zeitlich später folgenden materiellen Vorschriften während eines längeren Zeitraums. Dies bedeutet, dass das Bauwerk zumindest für einen längeren Zeitraum materiell legal war.



4. Umstritten ist, ob sich materiell rechtswidrige Bauten, die aber eine formell wirksame Baugenehmigung haben, auf Bestandsschutz berufen können.
Einen Anspruch auf eine nachträgliche Baugenehmigung begründet der Bestandsschutz nicht. Die Behörde kann lediglich einen feststellenden Verwaltungsakt erlassen, der den Bestandsschutz bestätigt.


Man unterscheidet zwischen passivem und aktivem Bestandsschutz:

Der passive Bestandsschutz verhindert, dass eine rechtmäßig errichtete, bauliche Anlage rechtswidrig wird, auch wenn das öffentliche Recht sich später ändert und die bestehende Anlage nunmehr dem geänderten Recht widerspricht. Dieses bezieht sich nicht nur alleine auf das errichtete Bauwerk, sondern auch auf dessen Nutzung.

Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, dass nicht jede beliebige Nutzung des Bauwerks unter Bestandsschutz fällt, sondern lediglich die rechtmäßig aufgenommene und funktionsgerechte Nutzung.

Somit wird ein bestandsgeschütztes Gebäude bzw. die bestandsgeschützte Nutzung grundsätzlich vor nachträglichem Anpassungs- oder Beseitigungsverlangen des Aufsichtsbehörden geschützt.

Der aktive Bestandsschutz soll dem Eigentümer ein Recht auf Änderung der dem Bestandsschutz unterliegenden baulichen Anlage einräumen.

Umfasst sind bauliche Maßnahmen, die der Sicherung und Erhaltung des Eigentums im Rahmen des vorhandenen Bestandes dienen ebenso wie Modernisierungen.

Der Abriss der baulichen Anlage und deren Wiedererrichtung sind nach einhelliger Rechtsprechung nicht vom Bestandsschutz erfasst.


Bestandsschutz wird auch interessant bei Umbauvorhaben.

Der geplante Umbau darf den Bestandsschutz nicht gefährden. Es bestünde sonst die Gefahr, dass auf einmal das ganze Objekt, welches vorher Bestandsschutz genoss, nun den aktuellen baurechtlichen Vorschriften entsprechen muss. Dieses könnte unabsehbare Folgen haben (s. u.).

Allerdings gibt es auch Ausnahmen vom Bestandsschutz, wenn z. B. überwiegende Vorschriften bestehen, die dem Schutz der Gesundheit der Bewohner dienen.

Ebenfalls kann der Bestandsschutz wieder entfallen, wenn das Bauwerk selbst nicht mehr besteht, z. B. bei Abriss oder für den Nutzungsbestandsschutz bei einer längeren Nutzungsunterbrechung.

Auch eine Nutzungsänderung kann zu einem Entfall des Bestandsschutzes führen mit dem Ergebnis, dass das Gebäude mit der neuen Nutzung auch den aktuellen Vorschriften entsprechen muss. Dies kann zu erheblichen Schwierigkeiten im Bezug auf Immissionsschutz, Wärmeschutz, Schallschutz etc. führen.

Zum Thema, wann eine rechtlich erhebliche Nutzugsänderung vorliegt, gibt es eine Flut von gerichtlichen Einzelfallentscheidungen.

„Wer sich auf dem Bestandsschutz berufen will, muss grundsätzlich auch die Beweise dafür liefern. Von daher raten wir dem Eigentümer dringend, die wichtigsten Gebäudeunterlagen etc. aufzubewahren“, resümiert Frank Mikoleit, Justitiar in der Hausverwaltung von OTTO STÖBEN.


Ansprechpartner:

Frank Mikoleit, Justitiar der OTTO STÖBEN-Hausverwaltung
Büro: 0431 66403-0
Fax: 0431 66403-40
E-Mail: mikoleit@stoeben.de
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Datum: 18.02.2016 - 16:35 Uhr
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