Postbank Studie Wohnatlas 2017 / Prognose: fallende Immobilienpreise in Essen
ID: 1540735
- Höhepunkt der Preisentwicklung überschritten
- Wohnungskauf vergleichsweise günstig
Der Aufwärtstrend bei Essens Immobilienpreisen endet. Von 2012 bis
2016 verzeichneten Wohnungen und Häuser Wertzuwächse von
inflationsbereinigt 13,2 Prozent - das ist die stärkste Steigerung
unter den Großstädten im Ruhrgebiet. 1.436 Euro pro Quadratmeter
mussten Kaufinteressierte zuletzt einkalkulieren; ebenfalls der
Spitzenwert im Revier. Bis 2030 prognostiziert der aktuelle Postbank
Wohnatlas nun aber einen jährlichen Preisrückgang um 1,08 Prozent.
Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2017, der die
Immobilienmärkte in 402 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten
unter die Lupe nimmt.
Der Anstieg der letzten Jahre entspricht dem bundesweiten Trend,
wenngleich in abgeschwächter Form: In ähnlich großen Städten sind die
Preise deutlich stärker in die Höhe geschnellt, etwa in Stuttgart
(53,4 Prozent), Bremen (33,8) oder Leipzig (28,5). In diesen Städten
rechnen die Experten des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI),
die den Postbank Wohnatlas erstellt haben, auch zukünftig mit
steigenden Preisen. Im gesamten Ruhrgebiet hingegen verlieren
Immobilien bis 2030 voraussichtlich an Wert.
Tabelle: Ruhrgebiet in Zahlen
A Preis/qm 2016 B Kaufpreis/Einkommen* 2016 C Preiswachstum real
2012-2016 D Vervielfältiger** 2016 E Bevölkerungswachstum p.a.
2016-2030 F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F
Essen, Stadt 1436 EUR 6,7 13,2 % 18,3 -0,32 % -1,08 %
Dortmund, Stadt 1417 EUR 7,0 11,6 % 18,2 -0,26 % -0,64 %
Bochum, Stadt 1391 EUR 6,7 8,2 % 18,3 -0,40 % -1,16 %
Gelsenkirchen,
Stadt 974 EUR 5,5 1,9 % 15,2 -0,70 % -2,02 %
Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum
verfügbaren Einkommen pro Kopf,
** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Quellen:
Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des
HWWI.
Trotz des Preisanstiegs der letzten Jahre ist Wohnraum in Essen
immer noch günstig: 6,7 örtliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet
eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt. Damit liegt Essen im
Vergleich der 40 größten Städte Deutschlands am unteren Ende der
Skala, im Ruhrgebiets-Vergleich aber durchaus im üblichen Rahmen: Die
günstigste Großstadt im Pott ist Gelsenkirchen mit 5,5, die teuerste
Dortmund mit 7,0 Pro-Kopf-Jahreseinkommen. Zum Vergleich: In München
werden 21 regionale Jahreseinkommen fällig, in Hamburg, Berlin und
Frankfurt am Main gut 15.
Unsichere Zukunftsaussichten
Das aktuelle hohe Preisniveau ist nicht zuletzt der
Niedrigzinsphase geschuldet, in der viele Anleger auf Immobilien
setzen. Im vom Strukturwandel und eher unsicheren Zukunftsaussichten
geprägten Ruhrgebiet scheint der Höhepunkt dieser Entwicklung jedoch
überschritten. Mit den sinkenden Bevölkerungszahlen in den Städten
wird die Nachfrage am Immobilienmarkt schwächer. Für die Prognose der
Kaufpreisentwicklung bis 2030** wurden neben der künftigen
Entwicklung der Einwohnerzahl auch weitere Parameter wie
Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben in die
Berechnungen einbezogen. Im Vergleich der 40 Städte fällt der
jährliche Wertverlust in nur sechs Städten größer aus als in Essen.
Trotz dieser Aussichten rät Arne Besch, Direktor
Immobilienvertrieb von der Postbank Immobilien GmbH, nicht generell
vom Immobilienkauf ab: "Unter dem Gesichtspunkt der Mietersparnis -
auch im Rentenalter - ist die eigene Immobilie weiterhin ein
lohnendes Investment. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung bekommt man in
Essen für umgerechnet 18,3 örtliche Jahresnettokaltmieten. Das ist im
bundesweiten Vergleich sehr günstig." Letztlich, rät Postbank-Experte
Besch, komme es auf das Objekt an: "Ob ein Immobilienkauf sinnvoll
ist, hängt nicht nur von den Marktdaten ab. Auch in Essen gibt es
wertstabile Objekte. Und mindestens genauso wichtig wie Bausubstanz,
Ausstattung und Lage ist die Frage: Passt die Immobilie zu mir und
meiner Zukunftsplanung?"
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von
Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte
und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)
durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte
(darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November
2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde).
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt,
umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen.
Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und
Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen
in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie
Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und
Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das
verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen
Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach
dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und
Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und
Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die
Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das
HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage
als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt
sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig
beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum
2016-2030.
Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de
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Datum: 16.10.2017 - 10:00 Uhr
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