Die großen Hoteltransaktionen sind ausgeblieben - Mangels Angebot an Bestandsimmobilien steigt die Nachfrage nach Hotels im Projektstadium
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Hotelinvestmentmarkt* war im ersten Quartal 2018 durch 17 kleinere
und mittlere Einzeltransaktionen zwischen 10 und 20 Mio. Euro
geprägt. Größere Einzeltransaktionen ab 50 Mio. Euro und Portfolios
waren eher die Ausnahme, im dreistelligen Millionenbereich muss sogar
ein Komplettausfall registriert werden. Das Transaktionsvolumen
bilanzierte dementsprechend bei insgesamt 640 Mio. Euro, 41 % durch
institutionelle Anleger und insgesamt 60 % durch deutsche Anleger.
Dieses Quartalsergebnis entspricht einem Rückgang gegenüber dem
Vorjahr von rund 40%. Damit zeigt die Momentaufnahme dreier Monate
nur noch ein Plus von 2% gegenüber dem 5-Jahresschnitt (632 Mio.
Euro). Der Blick auf die vergangenen 10 Jahre macht deutlich, dass
der Hotelmarkt erst ab 2014 so richtig ins Laufen kam und als
Assetklasse in die Portfolien der Investoren Eingang gefunden hat mit
Jahresvolumina ab 3 Mrd. Euro aufwärts.
"Die nackten Zahlen sind natürlich enttäuschend, entsprechen aber
nicht den Aktivitäten, die im Hintergrund laufen", gibt Stefan
Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group
zu bedenken. Giesemann weiter: "Noch dramatischer als in anderen
Assetklassen erweist sich nämlich der Produktmangel. Während der
Anlagedruck ungebrochen hoch ist, ist es noch schwieriger geworden,
adäquate und qualitativ hochwertige Hotelimmobilien zu finden. Viele
Eigentümer sind (noch) nicht bereit, sich von Bestandsimmobilien zu
trennen, obwohl das Marktumfeld und die darin erzielbaren Erlöse für
die Eigentümer ideal wären. Aber wohin mit dem dabei erzielten
Erlös?"
Das Defizit an Bestandsimmobilien habe zur Folge, dass verstärkt
Hotels im Projektstadium im Fokus von Investoren stehen, ein Trend,
der bereits seit Anfang 2016 zu beobachten ist. Zudem verschärfe sich
die Wettbewerbssituation durch das Interesse immer mehr
internationaler Investoren. "Weniger Produkt und ein größerer Kreis
an potentiellen Investoren macht das Handling nicht einfacher", so
Giesemann.
In den ersten drei Monaten wurden insgesamt 21 Einzeltransaktionen
mit einem Gesamtvolumen von rund 458 Mio. Euro (Q1 2017: 27 mit 850
Mio. Euro) verzeichnet, darunter drei Hotels im Projektstadium mit
103 Mio. Euro verzeichnet. Die durchschnittliche Transaktionsgröße
lag insgesamt bei 22 Mio. Euro, entsprechend 10 Mio. Euro unter dem
Jahresdurchschnitt von 2017.
Wie zu Jahresanfang 2017 wurden auch in den ersten drei Monaten
2018 drei Portfoliotransaktionen registriert. Allerdings lag der
Kapitaleinsatz mit einem Gesamtvolumen von etwa 115 Mio. deutlich
unter dem des Vorjahres (Q1 2017: 265 Mio. Euro.)
"Auch im ersten Quartal 2018 konnten mehrere Aktivitäten von M&A
bzw. Corporate Transaktionen notiert werden. Solche Transaktionen
werden allerdings nicht in die Berechnung des
Hotelinvestitionsvolumen einbezogen, sie bestätigen aber eine
zunehmende Konsolidierung des Hotelmarktes", so Stefan Giesemann.
Giesemann weiter: "Insbesondere internationale Hotelbetreiber und
Private Equity Unternehmen, teils auch gemeinsam als Partner, treiben
so ihre Expansion voran, auf der Suche nach höherer operativer
Effizienz und Profitabilität, neuen Segmenten und Märkten sowie mehr
Marktanteil."
Stefan Giesemann abschließend: "Was bis dato an Transaktionen,
teilweise schon seit geraumer Zeit, geprüft oder verhandelt wird, es
aber entgegen der Erwartungen noch nicht zum Abschluss gefunden hat,
wird kommen. Davon sind wir überzeugt. Der Zeitpunkt freilich ist
ungewiss. Denn ein Abschluss setzt immer eine günstige
Marktkonstellation und damit die Bereitschaft seitens Verkäufer und
Käufer zur Transaktion voraus. Und verkäuferseitig mangelt es halt an
Ideen in punkto der Anschlussverwendung des durch den Verkauf
generierten Kapitals. Auch wird auf jeden Fall die Anzahl an
großvolumigen Portfoliotransaktionen überschaubar bleiben, da das
Gros solcher Portfolios in den vergangenen Jahren an langfristige
Bestandshalter veräußert wurde. Dennoch gehen wir derzeit für das
Gesamtjahr 2018 von einem Hoteltransaktionsvolumen von 3,5 bis 4,0
Mrd. Euro aus, basierend im Besonderen auf einer Vielzahl von
erwarteten Einzeltransaktionen über 50 Mio. Euro."
*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt
Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5
Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in
Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von
grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. +49(0)69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com
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Datum: 13.04.2018 - 10:21 Uhr
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