Dann ist ein Loft ein Loft: Loft steht auf jedem zweiten Exposé - doch authentische Wohnungen und insbesondere Büros in ehemaligen Fabrikräumen bleiben in München in der Realität rar

(ots) - Knapp 50 Jahre nach den ersten Lofts an Rhein und Ruhr entsteht in München auf einem früheren Industrieareal ein seltenes Juwel. Der Bauherr bewahrt einerseits die industrielle DNA des Standorts, die ihren Ursprung Ende des 19. Jahrhunderts hat. Andererseits soll bis Mitte 2028 ein Loft entstehen, das mit Blick auf heutige technische und energetische Anforderungen an ein modernes Büro maximal zukunftsfähig ist. Ein Drahtseilakt.

Frühere Industriegebäude in Innenstädten sind selten. In Metropolen wie Berlin, Hamburg, London oder New York befinden sich nur rund 5 bis 10 Prozent der Büroflächen in umgenutzten Industriearealen. "Gleichzeitig erleben wir eine enorme Nachfrage nach innerstädtischen Büroflächen, die aus der Masse herausstechen. Während in den Randbezirken veraltete Büroobjekte mit deutlichem Investitionsstau gehäuft keinen Nutzer mehr finden, zahlen Interessenten innerhalb des Altstadtrings von München bei einer Leerstandsquote von unter drei Prozent Büromieten von mittlerweile über 70 Euro pro Quadratmeter", sagt Peter G. Neumann, Gründer und Gesellschafter der Rock Capital Group.

1.820 Quadratmeter Loft in Reinform

In der Nymphenburger Straße entwickelt die Rock Capital Group aktuell in bester Innenstadtlage Münchens rund 30.000 Quadratmeter Büroflächen auf einem früheren Verlags- und Druckereigelände. In einer Verbindung von Neubau und neubaugleicher Bestandssanierung im denkmalgeschützten Bereich wird ein Büroensemble mit fünf individuellen und eigenständigen Häusern geschaffen. Das HEAVEN THREE in der Lothstraße mit Deckenhöhen bis zu 4,20 Metern und stützenfreien Geschossen avanciert dabei zum Loft-Paradebeispiel. Bis 2028 entstehen in diesem ziegelroten Gebäude auf 1.820 Quadratmetern loftige New-Work-Arbeitswelten, die erkennbar von der industriellen Vergangenheit des Standorts inspiriert sind.

Schon im Außenauftritt werden alle Insignien der ehemaligen industriellen Nutzung aufgenommen und in die heutige Nutzung als modernes Bürogebäude überführt. Eine Fassade aus echten Klinkersteinen mit einer attraktiven Schattierung und riesigen, bodentiefen Fensterelementen aus Schwarzstahl bestimmen das Bild, das einem echten Loftgebäude entspricht.



HEAVEN THREE verbindet zeitloses Industriedesign mit der Technik, die es mit Blick auf Künstliche Intelligenz (KI) zukünftig braucht. "In diesem Haus wird der Industriestil für die aktuell stattfindende industrielle Revolution 4.0 mit flexibel gestalt- und nutzbaren Flächen aufbereitet", erklärt Andreas Wißmeier, Geschäftsführer bei der Rock Capital Group.

Bauarbeiten laufen auf Hochtouren

Überall auf dem Gelände des ehemaligen Kunstdruckverlages verrichten seit Sommer 2025 Kräne und Bagger ihre Arbeit. Die Entkernungs- und Abrissarbeiten zweier aus energetischen und technischen Gründen nicht mehr verwendbarer Bauteile sind nahezu abgeschlossen. "Bei dem Haus in der Lothstraße war nach Abschluss aller statischen und architektonischen Vorplanungen schnell klar, dass wir hier eine einmalige Chance haben. Ein massiv gebautes Industriegebäude, das wir im geschichtsträchtigen Kern erhalten, aber insgesamt in die Zukunft überführen. Es ist ein Schmuckkästchen", freut sich Wißmeier. Sein Ziel: Die Historie des Gebäudes beizubehalten und gleichzeitig zeigen, was echte Lofts können.

Raumdimension und Materialität sind entscheidend

"Lichte Raumhöhen von mehr als 2,60 Metern machen aus einem Raum noch lange kein Loft", sagt er. Für ihn ist es die außergewöhnliche Kubatur, unterstrichen durch heute seltene Deckenhöhen und stützenfreie Stockwerke in Kombination mit spezifischen Materialien der früheren Nutzung. "Die architektonischen Merkmale eines Lofts sind nun mal die hohen Decken, der offene Grundriss, die großen Fenster und die sichtbaren Strukturen", sagt er. Auf der anderen Seite dominieren im Loft typische Industriematerialien wie Beton, Stahl und Holz. Wißmeier: "Erst die Kombination aus offener Architektur und dem reinen Funktionsmaterial führt wiederum zum typischen Loft-Minimalismus. Dann ist ein Loft ein Loft."

Architektur mit Offenheit - das Büro im Loft-Stil

Wo in der Nymphenburger Straße früher Kunstbücher gedruckt wurden, sollen auch künftig wieder Menschen arbeiten. "Beim Umbau in moderne Bürolofts müssen wir uns auch die Frage nach der aktuellen industriellen Revolution durch die KI stellen. Wir brauchen Arbeitsorte, an denen Menschen mit der KI neue Wertschöpfung schaffen. Wir brauchen noch mehr zufällige Begegnungen und eine kollaborative Atmosphäre", sagt er.

Die renommierten Innenarchitekten von Landau + Kindelbacher setzen dafür auf ein Interiorkonzept, das Materialien wie Beton, Lochblech und geriffeltes Glas vorsieht. In Kombination mit natürlichen Farbtönen entsteht eine Atmosphäre, die künftigen Nutzern Raum für produktives Brainstorming, Meetings und individuelles Arbeiten bietet. Im Mittelpunkt: Die offene Raumgestaltung, die weit über herkömmliches Open-Space hinaus geht. Raumtiefe und allgegenwärtige Sichtachsen, unterstrichen durch bodentiefe Fenster, unterstützen die Kommunikation und das Wohlbefinden der Mitarbeiter in diesem lichtdurchfluteten Gebäude. Der Büroraum wird zum Denkraum.

Schon beim Betreten des HEAVEN THREE soll der Besucher spüren, dass er ein früheres Industriegebäude betritt, das älter ist als er selbst. Das Foyer ist so konzipiert, dass kühle Materialien und klare, geradlinige Formen das Raumkonzept bestimmen. Natürliche Farbakzente - etwa ein tiefes Dunkelgrün - setzen einen warmen Kontrast zur roten Backsteinfassade, die von der industriellen Vergangenheit des Standortes inspiriert ist.

Früher günstige Mieten, heute Höchstpreise

HEAVEN THREE in der Lothstraße greift damit die Ursprungsidee der ersten Lofts auf und überführt sie ins 21. Jahrhundert. Denn das Konzept des Lofts begann ursprünglich als kulturelle Bewegung in New York und wurde schließlich über Jahrzehnte zu einem globalen architektonischen und wirtschaftlichen Phänomen fürs Wohnen und Arbeiten. In den 90er Jahren hatten Agenturen und Start-ups begonnen, Lofts als Büros zu nutzen. Damals waren es die günstigen Mieten, die großen Räume und das inspirierende Umfeld. Im heutigen Kampf um Talente sind Unternehmen bereit, für moderne Kreativräume Höchstpreise zu zahlen - weil sie das Fundament für reale Arbeitserfahrung und Wertschöpfung sind.

Freiraum ja, Zugluft nein

Mieter erwarten zwar maximale Denkfreiräume im Industriecharme. Auf Zugluft und hohe Nebenkosten müssen sie aber allein schon wegen ihres CO2-Fußabdruckes und der Ökosensitivität ihrer Mitarbeitenden verzichten. Oft gelten Lofts als unpraktisch, kalt oder laut. Die Annahme: Ein größerer Raum benötigt mehr Wärme, mehr Energiebedarf und hat einen erhöhten CO2-Ausstoß. Vorurteile, die moderne Konzepte längst widerlegen. Heutzutage werden Lofts mit effizienten Heizsystemen und hochwertiger Isolierung ausgestattet, wodurch sie energetisch auf dem neuesten Stand sind.

Bereits in den 2000er Jahren wurden die meisten Lofts professionalisiert und technisch nachgerüstet, wie zum Beispiel mit neuen Heizsystemen. Wißmeier: "Spätestens seit den explodierten Energiekosten reicht dies nicht mehr aus. Der Markt dürstet nach richtigen Lofts, die gleichzeitig nachhaltig und sparsam sind."

Die Gebäude im HEAVEN-Quartier sind deshalb als Green Buildings konzipiert. Das gesamte Projekt strebt eine LEED Platin-Zertifizierung an. Im revitalisierten Loft werden die künftigen Nutzer auch ein nachhaltiges Beleuchtungskonzept mit smarten LEDs und Präsenzsteuerung finden. Die ohnehin energieeffizienten Lampen leuchten nur, wenn Mitarbeiter vor Ort sind. Auch der Sonnenschutz wird intelligent gesteuert, was den Energiebedarf für Heizung und Kühlung deutlich reduziert. Die größte CO2-Ersparnis steckt im Gebäudekern selbst. Stichwort graue Energie: Indem es nicht abgerissen wurde, erhält das vor Jahrzehnten mit viel Energie und Baustoffen hergestellte Haus ein zweites Leben - ohne wertvolle Ressourcen wie Zement, Stahl und Sand zu verschwenden. Und ganz nebenbei werden alle Häuser im Quartier mit der eigens entwickelten und schon im HEADS in Aschheim-Dornach erprobten "Immune-Office-Technologie" ausgestattet.

Industriecharme trifft KI-Readiness

Eine andere Herausforderung: In vielen alten Bürohäusern bereitet die Konstruktion Probleme beim Netzempfang. "Viele Objekte entsprechen nicht den Anforderungen an Konnektivität und der IT-Sicherheit, weil IT-Doppelstrukturen und Räume für Backups fehlen oder schlicht dicke Außenmauern den Empfang beeinträchtigen", sagt Wißmeier. In der Praxis brechen dadurch Telefonate mit dem Handy ab, Cloud-Anwendungen sind nicht stabil, Videokonferenzen ruckeln oder sensible Daten sind nicht ausreichend gesichert.Deswegen erhält das neue Loft in München eine WiredScore-Platinum-Zertifizierung. Sie garantiert, dass das Haus über redundante Glasfaseranschlüsse, doppelte Leitungsführungen und alternative Providerwege verfügt. Das sorgt dafür, dass Unternehmen jederzeit ohne Ausfälle arbeiten können und IT-Prozesse immer stabil laufen. Ergänzt wird dies durch gesicherte Serverräume und Sicherheitsstandards, die sowohl vor physischen Eingriffen als auch vor digitalen Angriffen schützen.

HINTERGRUNDKASTEN

Historische Wurzeln und architektonische Identität des Lofts

Der Ursprung des Lofts liegt in den frühen 20. Jahrhundert in New York. Nach dem 2. Weltkrieg und dem Start der Deindustrialisierung haben viele Künstler und Freiberufler angefangen alte, ungenutzte Fabrikgebäude zu Wohn- und Arbeitsflächen umzugestalten. In Deutschland haben diese im Frankfurter Raum und im Ruhrgebiet in den 80er Jahren begonnen, nicht mehr gebrauchte Fabrikgebäude umzunutzen. In den 90er Jahren folgte Leipzig, weil es dort nach dem Zusammenbruch der DDR zwar keine Industrie mehr gab, dafür aber viele Industriehallen aus der Gründerzeit und der so genannten Brauhaus-Ära. Heute gilt Leipzig als deutsche Hauptstadt des Lofts.Echte Lofts entstehen durch den Umbau ehemaliger Industriegebäude, während Neubauten häufig nur im Loft-Stil nachgebaut werden. Der Ursprung des Lofts liegt in Wohn- und Arbeitsräumen für Künstler, heutzutage werden diese oft als Wohnräume, Studios, Büros oder Eventflächen benutzt. Ausschlaggebend ist, dass ein Loft nur als echtes Loft gilt, wenn es den offenen, industriellen Charakter bewahrt, einen ursprünglichen industriellen Nutzen hat oder diese gestalterisch authentisch nachbildet. Dieses Credo will die Rock Capital Group beim Heaven Three umsetzen: Der Geist des Alten soll auch nach der Revitalisierung spürbar sein.

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