Steuerdebatte und Neubauinvestments: Warum steuerliche Abschreibungen Gutverdienern helfen können

Die Politik diskutiert über eine höhere Einkommensteuer im oberen Bereich. KfW-40-QNG-Neubauten helfen durch hohe Abschreibungen dabei, die Steuerlast zu reduzieren.

(firmenpresse) - In Deutschland wird wieder intensiver über Steuerreformen diskutiert. In den Medien kursieren Vorschläge, die den Spitzensteuersatz anheben oder die Schwellen verschieben und dafür höhere Sätze im oberen Bereich vorsehen. Für Kapitalanleger mit hohem zu versteuerndem Einkommen ist damit weniger die Schlagzeile entscheidend als der Mechanismus: Abschreibungen senken das steuerpflichtige Ergebnis, und die Steuerentlastung pro Euro Abschreibung steigt mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. "Die Wirkung der Abschreibung ist mathematisch an den Steuersatz gekoppelt", sagt Markus Schmidt, Inhaber von Rocket House Immobilien. "Wenn der Grenzsteuersatz steigt, wird jeder Euro Abschreibung wertvoller. Das ist kein Marktgefühl, das ist Rechenlogik." Ein Investment, das über Jahre Abschreibungen in nennenswertem Umfang ermöglicht, kann damit in einem Umfeld höherer Steuersätze einen spürbar größeren Entlastungseffekt erzeugen als in einem Umfeld mit unverändertem Tarif.

Rocket House Immobilien aus Mönchengladbach hat sich auf steueroptimierte Immobilieninvestments im energieeffizienten Neubausegment spezialisiert und begleitet einkommensteuerpflichtige Anleger dabei, Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten als Teil einer langfristigen Vermögensstrategie zu nutzen (https://www.rocket-house.de). Im Mittelpunkt stehen Neubauprojekte nach KfW-40-QNG-Standard, die für Investoren nicht nur energetisch, sondern auch wirtschaftlich plausibel sein müssen.

Im Zentrum dieser Überlegungen stehen energieeffiziente Neubauten im Standard KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachweis. QNG, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, ist ein staatlich definierter Nachhaltigkeitsnachweis, der Neubauqualität breiter bewertet als reine Energiekennzahlen. Er umfasst unter anderem Kriterien entlang des Gebäude-Lebenszyklus sowie Anforderungen an Nutzungsqualität, Barrierearmut und Dokumentation. Für Vermieter ist das vor allem deshalb relevant, weil sich Qualität im Betrieb und am Markt bemerkbar macht: über Nebenkosten, über Nachfrage und über die Frage, wie zeitgemäß ein Objekt in zehn oder fünfzehn Jahren noch wirkt. Die steuerliche Seite ist für viele Anleger jedoch der stärkere Hebel. Bei neuen Wohngebäuden kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind; sie beträgt fünf Prozent vom jeweiligen Restwert. Zusätzlich kann - bei erfüllten Voraussetzungen - die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht kommen. § 7b ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von bis zu fünf Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren.



"Die Kombination aus degressiver AfA und § 7b wirkt vor allem in den ersten Jahren", sagt Schmidt. "Dort wird Liquidität frei, weil die Steuerlast sinkt. Diese Liquidität kann Tilgung beschleunigen, Rücklagen stärken oder den nächsten Schritt in der Vermögensplanung finanzieren." Der Effekt wird bei höheren Steuersätzen größer, weil die Entlastung pro Euro Abschreibung zunimmt. Wer in der oberen Progression liegt, spürt das stärker als Anleger, deren Grenzsteuersatz deutlich niedriger liegt. Bei § 7b kommt ein weiterer Aspekt hinzu, der für Investoren in der Kalkulation relevant ist: Die Begünstigung ist an Kosten- und Zeitgrenzen geknüpft. In der Praxis setzt das dem begünstigten Teil der Herstellungskosten einen Rahmen, der die Kalkulation diszipliniert und Preisübertreibungen im begünstigten Segment begrenzt. "Das schafft einen Preisanker in der Rechnung, weil der Staat die begünstigte Bemessungsgrundlage deckelt", so Schmidt. "Für Anleger ist das ein handfester Unterschied zu Modellen, die am Ende nur über optimistische Mietannahmen funktionieren."

Neben der Steuerstruktur bleibt die Finanzierung ein weiterer Baustein. Für klimafreundliche Neubauten im Effizienzhaus-40-Standard sind KfW-Finanzierungen für Vermieter Teil des Instrumentariums, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Effekt liegt in der laufenden Belastung, weil Zins und Konditionen die monatliche Tragfähigkeit beeinflussen. "Die Qualität des Objekts und die Qualität der Finanzierung entscheiden, ob ein Investment ruhig durchläuft", sagt Schmidt. "Die Abschreibung verbessert die Liquidität, die Finanzierung steuert die monatliche Belastung. Beides gehört zusammen." In der Diskussion taucht außerdem die Frage auf, wie sich mögliche Änderungen bei der Mehrwertsteuer auf Neubaupreise auswirken könnten. Eine Erhöhung ist politisch nicht beschlossen, wird aber als Option zur Haushaltsfinanzierung öffentlich diskutiert. Baupreise werden in der amtlichen Statistik inklusive Mehrwertsteuer ausgewiesen, was zeigt, dass eine Änderung des Steuersatzes grundsätzlich preiswirksam werden kann. Für Investoren ist das kein Anlass für Aktionismus, aber ein Grund, Zeitfenster und Vertragszeitpunkte in der Planung sauber zu berücksichtigen.

Rocket House Immobilien aus Mönchengladbach begleitet daher vor allem Anleger mit Einkommen ab 120.000 Euro pro Jahr bei der Strukturierung von Neubauinvestments im KfW-40-QNG-Segment. Der Schwerpunkt liegt auf Projekten, bei denen Vermietbarkeit, Kostenprofil, Finanzierung und steuerliche Möglichkeiten in einer Rechnung zusammengeführt werden. "Bei Immobilien zählt nicht der schöne Standardbegriff, sondern die Tragfähigkeit über Jahre und die Marktgängigkeit beim späteren Verkauf", sagt Schmidt. "Wer Abschreibung richtig nutzt, gewinnt Spielraum. Wer sie überschätzt, kauft die falsche Immobilie."
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Datum: 27.04.2026 - 04:20 Uhr
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