Einkauf ist Chefsache: Oliver Fischer erklärt, warum der Gewinn im Immobilienhandel schon beim Ankauf entsteht

(ots) - Viele Immobilieneinsteiger glauben, ein niedriger Kaufpreis sei bereits der halbe Gewinn – und genau dieser Denkfehler kostet sie später viel Geld. Ohne fundierte Marktkenntnis, klare Käuferlogik und saubere Kalkulation werden vermeintlich günstige Objekte schnell zur Kapitalfalle. Oliver Fischer weiß aus mehr als 40 Jahren Erfahrung im Immobilienhandel, dass sich Erfolg oder Misserfolg lange vor dem Verkauf entscheidet. Warum gerade der Ankauf über Gewinn, Risiko und Planbarkeit bestimmt und worauf Einsteiger dabei zwingend achten müssen, erfahren Sie hier.

Berufstätige Immobilieninvestoren, Fix-und-Flip-Einsteiger und Unternehmer mit Immobilieninteresse verfolgen ein klares Ziel: Sie wollen rentable Immobilien finden, Risiken begrenzen und ihr Kapital sinnvoll einsetzen. In der Praxis scheitern viele jedoch an einem entscheidenden Punkt: Sie lassen sich von vermeintlich günstigen Kaufpreisen leiten und kaufen, bevor sie sauber geprüft haben, wie Nachfrage, Lage, Zustand und späterer Verkauf zusammenpassen. Genau hier beginnt das eigentliche Problem. Denn ein niedriger Kaufpreis allein macht noch keinen guten Deal. Wer falsch einkauft, bindet Kapital, verliert Zeit und gerät schnell unter Druck – besonders in einem Marktumfeld, das durch steigende Zinsen, vorsichtigere Banken und kritischere Käufer geprägt ist. Ein schlechter Einkauf lässt sich später kaum korrigieren. „Im Einkauf liegt die Chance, im Verkauf der Gewinn“, sagt Oliver Fischer. „Wer das nicht versteht, verwechselt ein günstiges Objekt schnell mit einem guten Deal und bezahlt später dafür.“

„Genau deshalb entscheidet sich der Erfolg im Immobilienhandel nicht beim Verkauf, sondern beim Einkauf – und der muss wie ein kaufmännischer Prozess gedacht werden“, fügt er hinzu. Der Immobilienexperte bringt mehr als 40 Jahre Erfahrung im Ankauf, in der Aufbereitung und im Verkauf von Immobilien mit und hat über 3.000 Einheiten gekauft, aufbereitet oder veräußert. Seine Einschätzungen basieren nicht auf theoretischen Modellen, sondern auf praktischer Markterfahrung aus mehreren Marktzyklen. Über fixundflip.de vermittelt er ein Vorgehen, bei dem Immobilien gezielt passend zu Markt, Käufergruppe und späterem Exit eingekauft werden – mit dem klaren Ziel, Einsteiger vor kostspieligen Fehlentscheidungen zu bewahren. Worauf es beim Ankauf konkret ankommt und warum professionelle Immobilienhändler konsequent vom Markt und nicht vom Objekt aus denken, wird im Folgenden deutlich.



Vom Markt her denken, nicht vom Objekt

Im Immobilienhandel entscheidet der Ankauf über Gewinn, Risiko und spätere Verkaufbarkeit. Alles, was danach folgt, baut auf dieser ersten Entscheidung auf. Deshalb beginnt ein professioneller Ankauf nicht mit dem Objekt, sondern mit dem Markt, der Nachfrage und der späteren Käufergruppe. Einkauf ist Chefsache, weil der Investor selbst verstehen muss, ob Lage, Preis, Zustand, Aufwertungskosten und Verkaufserlös wirklich zusammenpassen.

Für Einsteiger bedeutet das vor allem eines: Sie sollten einen Fokus-Markt aufbauen – ein klar abgegrenztes Gebiet, in dem sich Preise, Käufergruppen, Objektarten und Nachfrage realistisch einschätzen lassen. Statt wahllos in unterschiedlichen Städten oder Objektklassen zu suchen, ist es entscheidend, einen Markt wirklich zu verstehen. Das kostet anfangs Zeit, schützt aber vor teuren Fehlkäufen.

Vor jedem Ankauf muss daher geklärt werden, welche Lagen funktionieren, welche Preisspannen realistisch sind und welche Objektarten tatsächlich gefragt sind. Ebenso entscheidend ist die Frage, ob es eine konkrete Käuferschicht für das spätere Produkt gibt. „Ich kaufe eine Immobilie erst dann, wenn das spätere Produkt bereits vor dem Ankauf klar ist“, erklärt Oliver Fischer. „Wer erst kauft und danach hofft, irgendeinen Käufer zu finden, betreibt keine Planung – der spekuliert.“

So funktioniert ein profitabler Ankauf in der Praxis

Die Lösung liegt nicht im besseren Timing oder im nächsten vermeintlich guten Angebot, sondern in einem klaren System. Wer den Ankauf strukturiert angeht, vermeidet genau die Fehler, die Einsteiger immer wieder teuer zu stehen kommen. Der erste Schritt ist ein klares Marktverständnis: In welchem Gebiet wird gekauft, welche Käufergruppen sind aktiv und welche Objekte werden tatsächlich nachgefragt? Darauf aufbauend entstehen feste Ankaufskriterien – also klare Regeln, welche Immobilien überhaupt infrage kommen und welche nicht, unabhängig davon, wie günstig sie erscheinen.

Im nächsten Schritt wird der Ankauf konsequent vom späteren Verkauf her gedacht. Es muss bereits vor dem Kauf feststehen, wie die Immobilie aussehen soll und für wen sie bestimmt ist. Gerade im Fix-and-Flip-Bereich suchen viele Käufer fertige, renovierte Immobilien und wollen weder Sanierungsrisiken noch organisatorischen Aufwand übernehmen. Entscheidend ist deshalb nicht das maximale Potenzial, sondern die planbare Umsetzung.

Diese Logik setzt sich in der wirtschaftlichen Prüfung fort. Eine belastbare Kalkulation umfasst alle relevanten Faktoren – vom Einkauf über Erwerbsnebenkosten und Aufwertung bis hin zu Finanzierung, Haltedauer und realistischem Verkaufserlös. Wunschpreise oder optimistische Annahmen führen hier schnell zu Fehlentscheidungen. „Wer mit Wunschpreisen rechnet, verliert Geld. Wer konservativ kalkuliert und jeden Kostenpunkt kennt, schützt sein Kapital“, so Oliver Fischer.

Ergänzend müssen vor dem Ankauf alle prüfungsrelevanten Faktoren vollständig bewertet werden. Dazu zählen technische Zustände, Mietverhältnisse und Modernisierungsbedarfe. Gerade bei vermieteten Objekten beeinflussen Mieten, Vertragsstrukturen und mögliche Anpassungen die spätere Verkaufbarkeit erheblich. Bei älteren Beständen spielen zudem energetischer Zustand, Heizung und gesetzliche Vorgaben eine zentrale Rolle, da sie die Wirtschaftlichkeit eines Deals deutlich verändern können. Auch steuerliche Fragen sollten frühzeitig geklärt werden.

Warum viele trotzdem scheitern – und andere konsequent profitieren

Trotz dieses klaren Vorgehens scheitern viele Einsteiger nicht am fehlenden Wissen, sondern daran, dass sie sich im entscheidenden Moment nicht daran halten. Sie lassen sich von vermeintlich günstigen Gelegenheiten leiten, kaufen zu früh oder verlieren ihren Fokus, indem sie zwischen Märkten und Strategien wechseln.

Genau dadurch entstehen die Fehlkäufe, die später Kapital binden und unter Druck setzen – insbesondere in Marktphasen, in denen Nachfrage und Finanzierung schwieriger werden. Während strukturiert arbeitende Investoren ihre Risiken kontrollieren, geraten unvorbereitete Käufer schnell in eine Situation, in der sie reagieren müssen, statt aktiv zu gestalten.

Für berufstätige Investoren und Unternehmer wiegt das besonders schwer. Ein falscher Ankauf kostet nicht nur Rendite, sondern bindet auch Zeit und Aufmerksamkeit, die im eigentlichen Kerngeschäft fehlen. Entscheidend ist daher nicht, ob die Prinzipien bekannt sind, sondern ob sie konsequent umgesetzt werden. „Wer diszipliniert nach einem erprobten Vorgehen arbeitet und nicht jedem neuen Immobilienhype hinterherläuft, wird erfolgreich“, bringt Oliver Fischer es auf den Punkt.

Einkauf ist Chefsache – und damit eine klare Entscheidung

Der entscheidende Hebel im Immobilienhandel liegt im Ankauf. Wer hier sauber arbeitet, reduziert Risiken, setzt Kapital gezielter ein und stellt die spätere Verkaufbarkeit von Anfang an sicher.

Damit wird klar: Der Unterschied zwischen profitablen Deals und teuren Fehlkäufen entsteht nicht beim Verkauf, sondern bei der Entscheidung vor dem Kauf. Erfolg im Immobilienhandel ist kein Glück, sondern das Ergebnis aus Marktkenntnis, Einkaufskompetenz, klarer Käuferlogik und sauberer Kalkulation.

„Am Ende entscheidet nicht das Objekt über Gewinn oder Verlust, sondern die Qualität der Entscheidung vor dem Kaufvertrag – und genau deshalb gehört der Einkauf in die Hände desjenigen, der die Verantwortung trägt“, fasst Oliver Fischer zusammen.

Sie wollen im Immobilienhandel nicht länger auf vermeintliche Schnäppchen setzen, sondern Ihre Ankaufentscheidungen auf Basis klarer Marktlogik und belastbarer Zahlen treffen? Dann lassen Sie sich von Oliver Fischer (https://www.oliverfischer.de/) begleiten und erfahren Sie, wie ein strukturierter Ankauf in der Praxis funktioniert!

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Oliver Fischer
E-Mail: support@fixundflip.de
Webseite: https://www.OliverFischer.de

Ruben Schäfer
E-Mail: redaktion@dcfverlag.de


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Datum: 15.07.2026 - 15:15 Uhr
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