Vermietungsfalle vermeiden: So prüfen Sie, ob sich das Objekt rechnet

(ots) - Hohe Zinsen, gestiegene Baukosten und ein angespanntes Mietniveau: Wer heute in Immobilien investiert, muss genauer denn je hinschauen. Denn nicht jedes Objekt ist automatisch ein lohnendes Investment, selbst wenn Lage und Zustand überzeugen.

Die größte Kostenfalle ist oft nicht der Kaufpreis, sondern falsche Erwartungen an die Rendite. Nachfolgend erfahren Sie, welche Kennzahlen wirklich zählen, wie man laufende Kosten realistisch kalkuliert – und woran man erkennt, ob sich eine Immobilie langfristig trägt oder zur finanziellen Belastung wird.

Warum die Mietrendite allein wenig aussagt

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, schaut häufig zuerst auf die möglichen Mieteinnahmen. Doch eine hohe Jahresmiete bedeutet nicht automatisch, dass sich das Investment lohnt. Entscheidend ist, wie viel Geld nach Abzug sämtlicher Belastungen tatsächlich übrig bleibt.

Die Bruttomietrendite kann zwar eine erste Orientierung geben, berücksichtigt jedoch weder laufende Eigentümerkosten noch notwendige Reparaturen oder die Finanzierung. Zwei Wohnungen mit vergleichbaren Mieteinnahmen können deshalb wirtschaftlich völlig unterschiedlich abschneiden.

Hinzu kommt, dass nicht jede theoretisch mögliche Miete tatsächlich erzielt werden kann. Maßgeblich sind die bestehenden Mietverträge, das örtliche Mietniveau und die rechtlichen Möglichkeiten für Anpassungen. Wer seine Kalkulation allein auf hohe Angebotsmieten oder künftige Mietsteigerungen stützt, riskiert eine Finanzierungslücke.

Diese Kosten müssen in die Rechnung einfließen

Für eine realistische Bewertung sollten Käufer zunächst die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete ermitteln. Davon sind alle Ausgaben abzuziehen, die der Eigentümer selbst tragen muss. Dazu gehören insbesondere nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sowie die Vorsorge für künftige Instandhaltungen. Auch mögliche Mietausfälle sollten berücksichtigt werden.



Anschließend müssen Zinsen und Tilgung einbezogen werden. Dabei ist eine Unterscheidung wichtig: Während Kreditzinsen eine laufende Belastung darstellen, reduziert die Tilgung zugleich die Schulden. Auch angesparte Rücklagen sind nicht automatisch verlorenes Geld. Trotzdem müssen beide Positionen bei der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden, weil sie die monatlich verfügbaren Mittel verringern.

Wie groß die Unterschiede ausfallen können, zeigt eine Modellrechnung: Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern und neun Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter erzielt jährlich 8.640 Euro. Nach 1.200 Euro nicht umlagefähigen Kosten, 1.600 Euro Erhaltungsvorsorge und 240 Euro Mietausfallpuffer bleiben 5.600 Euro vor Finanzierung.

Bei 100.000 Euro Restschuld, zwei Prozent Zinsen und 2.000 Euro jährlicher Tilgung ergibt sich ein Überschuss von 1.600 Euro. Steigen die Zinsen auf vier Prozent und kommt ein Sanierungskredit über 40.000 Euro hinzu, entsteht unter den angenommenen Bedingungen dagegen ein jährlicher Fehlbetrag von 2.800 Euro. Der Eigentümer müsste monatlich rund 233 Euro zuschießen, um sämtliche Zahlungen und die geplante Vorsorge abzudecken.

Das Beispiel zeigt eine mögliche Liquiditätsbelastung, keinen zwangsläufigen wirtschaftlichen Verlust. Es verdeutlicht jedoch, wie schnell sich eine zunächst tragfähige Finanzierung verändern kann.

Der Gebäudezustand entscheidet über künftige Ausgaben

Neben den laufenden Kosten spielt der Zustand der Immobilie eine zentrale Rolle. Ein gepflegter Eindruck oder ein vorhandener Energieausweis reichen für die wirtschaftliche Beurteilung nicht aus. Entscheidend ist, welche Bauteile bereits erneuert wurden und welche Investitionen in den kommenden Jahren anstehen.

Besonders kostspielig können Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an der Haustechnik werden. Deshalb sollte vor dem Kauf geprüft werden, welche Maßnahmen kurzfristig notwendig sind und welche sich fachlich vertretbar aufschieben lassen.

Auch die Reihenfolge geplanter Arbeiten beeinflusst die Kosten. Werden beispielsweise eine Fassadensanierung und eine energetische Verbesserung gemeinsam geplant, lassen sich unter Umständen Gerüstkosten sparen. Werden Maßnahmen dagegen unabhängig voneinander durchgeführt, können zusätzliche Ausgaben entstehen. Allerdings ist auch eine umfassende Sanierung nicht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung. Entscheidend bleibt, ob der zusätzliche Nutzen die Kosten rechtfertigt.

Wann wird die Immobilie zur finanziellen Belastung?

Eine allgemeingültige Mietuntergrenze, ab der sich eine Immobilie lohnt, gibt es nicht. Dieselbe Miete kann bei einem weitgehend entschuldeten Gebäude ausreichen, während sie bei einer hohen Kreditbelastung und erheblichem Sanierungsbedarf zu niedrig ist.

Besonders kritisch wird es, wenn die laufenden Ausgaben und Kreditzinsen dauerhaft über den Mieteinnahmen liegen. Auch wiederkehrende Zuschüsse für notwendige Erhaltungsmaßnahmen können darauf hindeuten, dass die Finanzierung langfristig nicht tragfähig ist.

Auf steigende Mieten sollten sich Käufer dabei nicht verlassen. Notwendige Erhaltungsarbeiten lassen sich nicht beliebig über Modernisierungsmieterhöhungen refinanzieren. Gesetzliche Grenzen, mögliche Fördermittel und bestehende Mietverhältnisse beeinflussen, welche zusätzlichen Einnahmen tatsächlich erreichbar sind.

Vor einer Kaufentscheidung sollten deshalb Mieteinnahmen, Finanzierung und Gebäudezustand gemeinsam über mehrere Jahre betrachtet werden. Dabei müssen auch größere Investitionen und mögliche Veränderungen der Zinsbelastung berücksichtigt werden.

Eine Immobilie ist nicht schon deshalb eine gute Kapitalanlage, weil sie regelmäßig Miete einbringt oder langfristig im Wert steigen könnte. Entscheidend ist, ob die Einnahmen die laufenden Verpflichtungen und notwendigen Investitionen tragen können. Denn eine erwartete Wertsteigerung hilft wenig, wenn für die nächste Sanierung das Geld fehlt.

Über André Heid:

André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und Experte für die Bewertung von Immobilien. Gemeinsam mit einem Team aus rund 220 Gutachtern, darunter öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, erstellt er jährlich mehr als 6.000 Gutachten, zu denen auch umfangreiche Wirtschaftlichkeitsberechnungen gehören. Zu den Auftraggebern zählen Banken, Versicherungen, Gerichte und öffentliche Einrichtungen ebenso wie Privat- und Geschäftskunden. Im Fokus steht dabei eine fundierte und professionelle Bewertung von Immobilien. Weitere Informationen finden Sie unter: https://www.heid-immobilienbewertung.de/

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