Vermietung an Angehörige: Gute Gestaltung wichtig, sonst drohen Steuernachteile
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Lohnsteuerhilfe e.V. (VLH) informiert:
Die Vermietung von Gebäuden oder Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken
gilt als eines der Steuersparmodelle. Dies ist dadurch bedingt, dass
durch hohe Werbungskosten, welche insbesondere durch die aufgrund der
Fremdfinanzierung entstehenden Schuldzinsen, hohen Abschreibungs- und
Erhaltungsaufwendungen steuerlich abziehbare Verluste entstehen
können. Oft liegt bei der Vermietung an fremde Dritte auf Dauer
Einkunftserzielungsabsicht vor, weswegen dies steuerlich unbedenklich
ist.
Doch was ist bei der Vermietung an Angehörige, wo oft der
Verwandte oder Bekannte Mieter einen günstigen Mietzins erhält, der
nicht der ortsüblichen Miete entspricht, jedoch die Kosten wie bei
einer Vermietung an fremde Dritte entstehen.
Hierzu hat das Bundesfinanzministerium 2004 mit dem Erlass unter
dem Aktenzeichen IV C 3 - S 2253 - 91/04 die Einzelheiten geregelt.
Erreicht der Mietzins 75 % der ortsüblichen Marktmiete, erkennt das
Finanzamt alle Werbungskosten voll an, so dass die
Vermietungsverluste sich steuerlich auswirken. In der Bandbreite
zwischen 56 und unter 75 % der ortsüblichen Miete werden
Werbungskosten nur dann voll anerkannt, wenn der Vermieter seine
Gewinnerzielungsabsicht in Form einer Prognoserechnung für 30 Jahre
nachweist. Schafft er dies nicht, können seine Werbungskosten nur
noch anteilig im Verhältnis zur erzielten Miete abgezogen werden. Bei
weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete kann der Vermieter
generell seine Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis zur
erzielten Miete geltend machen.
"Dies soll bald vereinfacht werden", so Jörg Strötzel,
Vorsitzender der VLH, "denn der Gesetzgeber plant ab 2012, dass
generell bei 2/3 und mehr Mietzins bezogen auf die ortsübliche Miete,
die Vermietung steuerlich anerkannt wird. Bei niedrigeren Mieten", so
Strötzel weiter, "werden die Ausgaben steuerlich nur noch im
Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete anerkannt,
was eine große Erleichterung darstellt."
Doch auch in anderer Hinsicht kommt es steuerlich darauf an, dass
der Mietvertrag mit dem Angehörigen so umgesetzt wird, als wäre er
mit einem fremden Dritten geschlossen. So ist generell die
Anerkennung des Mietvertrags und damit auch ggf. negative
Vermietungseinkünfte dann ausgeschlossen, wenn z.B. die Miete nicht
oder entgegen den Vereinbarungen statt monatlich nur jährlich gezahlt
wird. Ebenso ist z.B. bei der Vermietung von Eltern an volljährige
Kinder darauf zu achten, dass stets eine abgeschlossene Wohnung und
nicht einzelne Räume vermietet werden.
Wenn Sie all diese Steuerfallen umgehen, steht in der Regel der
steuerlichen Anerkennung der Vermietung nichts im Wege. Der
Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. (VLH) ist
Deutschlands größter Lohnsteuerhilfeverein und betreut über 700.000
Mitglieder. Durch seine bundesweit rund 2.800 örtliche
Beratungsstellen - viele davon sind nach DIN 77700 zertifiziert -
erstellt er Steuererklärungen für Arbeitnehmer und Rentner im Rahmen
der gesetzlichen Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG. Weitere
Informationen finden Sie im Internet unter www.vlh.de bzw. können
unter der kostenfreien Rufnummer 0800/1817616 erfragt werden.
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Unternehmensinformation / Kurzprofil:
Datum: 03.06.2011 - 10:44 Uhr
Sprache: Deutsch
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Kategorie:
Finanzwesen
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