DGAP-News: Eyemaxx Real Estate AG: Im Company - Talk: Dr. Michael Müller, Vorstand
ID: 443516
Sonstiges
Eyemaxx Real Estate AG: Im Company - Talk: Dr. Michael Müller,
Vorstand
19.07.2011 / 14:41
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'7,5 Prozent Rendite und Lob für unser Sicherungskonzept'
* 'EXEMAXX ist in einem der rentabelsten Immobilienbereicheüberhaupt
aktiv'
* 'Sind Marktführer bei der Entwicklung von Fachmarktzentren in
Zentraleuropa'
* 'Bin felsenfest vom weiteren Erfolg unseres profitablen Geschäftsmodellsüberzeugt'
* 'Immobilien größtenteils aus meinem Privatvermögen als zusätzliche
Sicherheit'
Hintergrund
Die Amictus/ EYEMAXX AG gehört zu den führenden Entwicklern und Betreibern
von Fachmarktzentren für die großen Marken im Filialeinzelhandel. EYEMAXX
begleitet die Handelsketten im Rahmen von deren Expansionsstrategien in
Zentraleuropa mit Schwerpunkt auf Polen, Tschechien und die Slowakei.
Aktuell läuft die Zeichnungsphase für die Amictus/ EYEMAXX-Anleihe. Der
Bond bietet einen Zinskupon von 7,50 Prozent p.a., wurde von Creditreform
mit derüberdurchschnittlichen Note BBB+ eingestuft und ist zudem mit einem
besonderen Sicherungskonzept ausgestattet. Anleger können die Anleiheüber
ihre Hausbank und zahlreiche Direktbanken zeichnen. Ab 26. Juli soll die
Anleihe im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt werden.
mainvestor Company Talk sprach mit Vorstand und Unternehmensgründer Dr.
Michael Müller.
mainvestor: Herr Dr. Müller, seit gut einer Woche läuft die Zeichnung der
Amictus/ EYEMAXX-Anleihe. Wie zufrieden sind Sie bisher?
Dr. Michael Müller: Wir bekommen sehr positives Feedback, das uns zeigt,
dass unsere Anleihekonstruktion offenbar als sehr gut und die Konditionen
als sehr attraktiv wahrgenommen werden. Dasäußert sich beispielsweise in
einer sehr positiven Berichterstattung durch deutsche Medien. Dort erhalten
wir großes Lob von den führenden Publikationen. Das freut uns natürlich.
mainvestor: Was lobt wer denn genau?
Dr. Michael Müller: Die F.A.Z. beispielsweise meint 'Eyemaxx erscheint
attraktiv', Der Platow Brief sieht unsere 'Zusatzabsicherung als ein
Mittel, um sich vom Markt abzuheben'. Der Aktionär bezeichnet unserer
Anleihe als 'willkommene Alternative zu den derzeit mickrigen
Festgeldzinsen' und auch Euro am Sonntag bescheinigt uns eine 'attraktive
Verzinsung' und rät zur Zeichnung. Das tun auch Fixed-Income.org und der
BondGuide. Das Votum unisono: 'Zeichnen'. Ich sehe das als eindrucksvolle
Bestätigung unseres Konzepts.
mainvestor: Das war ja eine umfassende Presseschau.
Dr. Michael Müller: Ich erwähne das, weil so eine breit zustimmende
Resonanz in letzter Zeit kaum eine Mittelstandsanleihe erfahren hat und
weil Anleger dadurch darauf bauen können, dass viele renommierte und
unabhängige Fachleute unsere Anleihe geprüft haben und derÜberzeugung
sind, dass wir eine sehr gute Rendite beiüberdurchschnittlicher Sicherheit
bieten. Immerhin erhalten die Anleger der Amictus/ EYEMAXX-Anleihe 7,50
Prozent Zinsen pro Jahr und das bei einem Creditreform-Rating der Anleihe
von BBB+ und einem Sicherungskonzept, mit dem wir laut der Analysten von
GBC Research eine Sonderstellung einnehmen. Der Research Report von GBC
bestätigt unsübrigens zusätzlich, dass wir den höchsten Kupon in unserer
Rating-Klasse zahlen.
mainvestor: So ein Kupon von 7,50 Prozent muss ja erst einmal
erwirtschaftet werden...
Dr. Michael Müller: Meinen Sie, ich würde zum großen Teil mit meinen
privaten Immobilien haften, wenn ich nicht festüberzeugt wäre, dass
EYEMAXX ein Geschäftsmodell hat, das so rentabel ist, dass wir
Schuldendienst und später Tilgung mit Leichtigkeit stemmen können? Als
Spezialist für die Entwicklung, Realisierung und Veräußerung von
Fachmarktzentren sind wir in einem der spannendsten und rentabelsten
Bereiche der Gewerbeimmobilienbrancheüberhaupt unterwegs. Zudem haben wir
uns noch auf die wachstumsstarken Märkte in Zentraleuropa fokussiert.
mainvestor: Zentraleuropa, das heißt Polen, Tschechien und die Slowakei.
Warum ausgerechnet diese Märkte?
Dr. Michael Müller: Deutschland undÖsterreich gehören auch noch zu unseren
Zielländern, aber der Schwerpunkt liegt in der Tat auf den genannten
Regionen. Dort kennen wir uns aus, dort sind wir seit Jahren erfolgreich im
Markt und in diesen Ländern finden wir ein stabiles Rechtssystem im
EU-Rahmen vor und gleichzeitigüberdurchschnittliches Wachstum. Nehmen Sie
nur Polen als Beispiel. Das Land hat in der Wirtschaftskrise keinerlei
Rezession erlebt. Im laufenden Jahr wird ein Wirtschaftswachstum von 3,9
Prozent und im kommenden Jahr von 4,5 Prozent erwartet. Ganzähnlich sehen
die Daten für die Slowakei aus. Wichtig ist bei unseren Fachmarktzentren
natürlich auch der Blick auf die Konsumausgaben. In Polen dürften die nach
Meinung von Fachleuten zwischen 2009 und 2012 um 9,9 Prozent pro Jahr
steigen. Das ist unglaublich viel.
mainvestor: Sie erwähnten gerade ihr Spezialgebiet, Fachmarktzentren. Was
ist das genau? Einkaufszentren verbergen sich dahinter ja nicht, oder?
Dr. Michael Müller: Nein, Einkaufszentren sind etwas anderes.
Fachmarktzentren kann man sich idealtypisch so vorstellen: Eine große
Parkplatzfläche und dann ein zusammenhängendes Flachbautenensemble, bei dem
alle Geschäfte von außen zugänglich sind. Das kann dann eine Kombination
aus einem Textildiscounter, einem Drogeriesupermarkt und vielleicht einem
Bäcker und einer Apotheke sein. In der Regel ist ein Lebensmittelmarkt in
nächster Nähe. In Großstädten sind Fachmarktzentren nicht so sehr
verbreitet, in kleineren Städten und Gemeinden sind sie fester Bestandteil
derörtlichen Infrastruktur. In Deutschland undÖsterreich gibt es kaum
noch Städtchen zwischen 15.000 und 50.000 Einwohner ohne Fachmarktzentrum.
In Polen, Tschechien und der Slowakei ist das anders. Dort besteht
erwiesener Maßen ein sehr hoher Nachholbedarf.
mainvestor: Den Sie befriedigen?
Dr. Michael Müller: Genau. Allein in Polen gibt es noch rund 200 Standorte
und Städtchen, die für Fachmarktzentren geeignet sind. Und das Schöne ist,
es gibt kaum Wettbewerb. EYEMAXX konkurriert lediglich ab und an mit einem
kleinenörtlichen Investor, aber Konkurrenten unserer Größe, Erfahrung und
Vernetzung gibt es nicht. Wir sind in Zentraleuropa unangefochtener
Marktführer.
mainvestor: Klingt fast zu schön um wahr zu sein.
Dr. Michael Müller: Deshalb wirft das Geschäft so attraktive Renditen ab.
Und darum wollen wir jetzt die sich bietenden Chancen mit frischem Kapital
nutzen. Um die Attraktivität des Geschäftsmodells weiter zu erhöhen, werden
wir künftig nicht - wie in der Vergangenheit - so genannte 'Forward Sales'
machen, bei denen wir die Objekte schon vor Baubeginn zu relativ niedrigen
Preisen weiter verkaufen. Vielmehr werden wir in Zukunft unsere
Fachmarktzentren alleine zu Ende entwickeln, eröffnen und dann erst zu
einem noch besseren Preis veräußern. Dabei sind wir aber so
sicherheitsorientiert, dass EYEMAXX ein Fachmarktzentrumsprojekt nur
beginnt, wenn wir bereits von Mietern wissen, dass sie an dem Objekt
interessiert sind.
mainvestor: Diese Mietersuche vorab ist dann aber doch wahrscheinlich recht
mühsam.
Dr. Michael Müller: Wir arbeiten mit langjährigen Partnern zusammen, mit
denen erschließen wir gemeinsam neue Regionen, insofern ist die Mietersuche
kein Problem.
mainvestor: Kann man diese Partner nennen?
Dr. Michael Müller: Einige schon. Deichmann gehört dazu, C&A, Rossmann,
Takko, KIK, dm oder auch New Yorker. Mit diesen Adressen arbeiten wir
bereits seit vielen Jahren in vielen Projekten gut zusammen.
mainvestor: Und EYEMAXX verfügt bereitsüber weitere konkrete Projekte?
Dr. Michael Müller: Wir haben eine ganz konkrete Projektpipeline, die wir
mit dem Erlös aus der Anleihe und natürlich mit unseren eigenen mehr als 14
Millionen Euro Eigenkapital umsetzen wollen. Diese Projektpipeline kann
jeder potentielle Anleger im Wertpapierprospekt auf unserer Website,
www.eyemaxx.com, nachlesen. Es muss also niemand die Katze im Sack kaufen.
Wir sind auch in dieser Hinsicht sehr transparent.
mainvestor: Sie malen die Zukunft in sehr rosigen Farben, zunächst einmal
aber geht ihr Umsatz runter und auch der Gewinn ist 2010 gesunken. Wie
passt das zusammen?
Dr. Michael Müller: Das hat zum Glücküberwiegend rein bilanztechnische
Gründe. EYEMAXX hat sich auch während der Finanz- und Wirtschaftskrise gut
entwickelt und wir waren auch in dieser schwierigen Marktphase immer
profitabel. Wenn unsere Umsatzzahlen, so wie die Researcher von GBC
schätzen, 2011 niedriger ausfallen sollten als in den Vorjahren, dann
deshalb, weil wir unsere bilanzielle Definition von Umsatzändern. In der
Vergangenheit waren in Umsätzen auch die Objektverkäufe enthalten. Ab 2011
werden wir nur noch Mieteinnahmen und Serviceerlöse als Umsatz ausweisen.
Die Veräußerungserlöse weisen wir nicht mehr als Umsatz, sondern
unmittelbar im Ergebnis aus.
mainvestor: Verändert sich der Ergebnisausweis auch?
Dr. Michael Müller: Ja. In der Vergangenheit, als wir die oben
beschriebenen 'Forward Sales' gemacht haben, konnten wir bereits während
der Bauphase nach IFRS Ergebnisbeiträge
aus den Projekten ausweisen. Künftig werden wir Ergebnisse erst zeigen,
wenn ein Fachmarktzentrum nach Fertigstellung und Eröffnung verkauft wird.
Die Umstellung in der Finanzierungs- und Verkaufspolitik führt also dazu,
dass sich Ergebnisse in die Zukunft verschieben. Dadurch haben wir einmalig
eine kleine 'Ergebnislücke', die aber in den Folgejahren durch entsprechend
positive Aufholeffekteüberkompensiert wird.
mainvestor: Kommen wir noch einmal kurz zu dem Sicherungskonzept, das Sie
bereits angesprochen haben. Sie erwähnten, dass Sie als Gründer auch ihr
Privatvermögen in die Waagschale werfen, um die Sicherheit für die
Anleihegläubiger zu erhöhen. Warum?
Dr. Michael Müller: Weil ich voll hinter unserem Geschäftsmodell stehe,
dies auch dokumentieren möchte und zwar nicht nur mit schönen Worten,
sondern ganz handfest, indem ich Immobilien im Wert von vielen Millionen
Euro aus meinem Vermögen als Sicherheiten stelle. Wenn EYEMAXX irgendwann
einmal in eine wirtschaftlich schwierige Lage kommen würde - womit ich
wirklich inüberhaupt keiner Weise rechne - dann würden die
Anleihegläubiger natürlich zunächst die Substanz in der EYEMAXX mit ihrem
komfortablen Eigenkapital verwerten können. Sie hätten aber zusätzlich, als
weitere Sicherheit, Zugriff auf ein externes Immobilienportfolio, das zum
größten Teil aus meinem Privatvermögen stammt.
mainvestor: Etwas konkreter bitte.
Dr. Michael Müller: Nach Zeichnungsende für unsere Anleihe werden die
Gläubigerüber einen Notar in die Grundbücher der externen Immobilien
eingetragen. Insgesamt steht ein Besicherungswert von bis zu 26 Millionen
Euro zu Verfügung, also etwas mehr als das gesamte Anleihevolumen. Bei rund
20 Millionen dieser insgesamt 26 Millionen Euro erfolgt die Eintragung
sogar im ersten Rang. Die Anleihegläubiger haben also die Stellung, die
normalerweise eine finanzierende Bank hat. Zusätzlich sind auch noch
jährlich 0,8 Millionen Euro aus den Mieteinahmen dieser Objekte verpfändet,
um die Zinszahlungen für die Anleihe noch mal zusätzlich abzusichern. Die
Zinsen werden eigentlich natürlich aus unserem operativen Geschäft
erwirtschaftet - die Mietverpfändung ist nur eine weitere Sicherheit.
mainvestor: Und Sie haben keine Angst, dass Sie ihr eigenes Vermögen und
das ihrer Familie mit diesem Sicherungskonzept aufs Spiel setzen?
Dr. Michael Müller: Keine Sekunde. Ich bin felsenfest vom Erfolg unseres
Geschäftsmodellsüberzeugt. Schließlich setzen wir es bereits seit 15
Jahren erfolgreich um. Wir haben noch nie eine Transaktion mit Verlust
abgeschlossen. Dass wir auch künftig erfolgreich sind, dafür bürge ich mit
meinem guten Namen aber eben auch mit großen Teilen meines Vermögens.
mainvestor: Vielen Dank, Herr Dr. Müller.
Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden dieses Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
der mainvestor GmbH wieder. Die mainvestor GmbH unterhält
Geschäftsbeziehungen mit dem Unternehmen.
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