Immobilien nicht übereilt verschenken: Verträge müssen gute Versorgung im Alter garantieren
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Notarkammer Berlin. Wer eine Immobilie zu vererben hat, kann mit einer sorgfältigen Planung viel Geld sparen. So muss beispielsweise unabhängig vom Wert der Immobilie keine Erbschaftssteuer gezahlt werden, wenn der überlebende Ehepartner die Immobilie weiter zum Wohnen nutzt. (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Auch die Kinder des Erblassers erben die Immobilie steuerfrei, sofern sie diese für den Eigenbedarf nutzen wollen und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). In allen anderen Erbrechtsfällen und auch bei Schenkungen zu Lebzeiten wird die Immobilie gemäß den §§ 177ff Bewertungsgesetz bewertet und dementsprechend besteuert.
Die verwandtschaftliche Nähe hat also deutliche Auswirkungen auf die Steuerhöhe. Hat die Immobilie einen Wert von 500.000 Euro, fallen z. B. für Nichten und Neffen 144.000 Euro Erbschaftssteuer an, während es bei Enkeln 60.000 Euro sind.
Wer möglichst viel Erbschaftssteuer sparen will, sollte das Erbe schon zu Lebzeiten auf die Kinder verteilen. Doch übereilte Schenkungen bergen auch Gefahren. Der Schenkende sollte mit einem Notar besprechen, welche Schutzmechanismen greifen sollen, damit seine Altersversorgung nicht gefährdet ist.
Grundsätzlich sollte der Schenkende auch einen Blick in die Zukunft wagen. Was passiert, wenn ein Ehepartner stirbt? Darf der länger Lebende dann in dem verschenkten Haus weiter wohnen bleiben? Wenn ja, stellt sich die Frage, ob das Wohnrecht auch bestehen bleibt, wenn der länger lebende Partner einen neuen Partner hat und dieser mit in das Haus einzieht. Das mit dem Haus beschenkte Kind kann in solchen Situationen sehr sensibel und nicht immer im Sinne der Hausbewohner reagieren. Auf jeden Fall sollten sich die Betroffenen ein Wohnrecht, Nießbrauchsrecht oder Mitbenutzungsrecht im Grundbuch sichern lassen. Dort sollte auch eingetragen werden, dass die Rechte bis zum Tod des längstlebenden Elternteils oder Partners bestehen bleiben.
Wird ein Nießbrauchsrecht vereinbart, besteht der Unterschied zum Wohn- oder Mitbenutzungsrecht darin, dass der Erblasser die Immobilie nicht nur bewohnen darf, sondern weiterhin an allen durch die Immobilie entstehenden Nutznießungen beteiligt wird. Dies spielt zum Beispiel eine große Rolle bei Mehrfamilienhäusern, wenn der Erblasser weiterhin von den Erträgen des Hauses leben will. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar oder vererbbar. Er ist aber pfändbar. Hier sollte unbedingt mit einem Notar besprochen werden, wie eine mögliche Pfändung ausgeschlossen werden kann.
Der Nießbraucher ist kraft Gesetzes nur verpflichtet, die Kosten des Grundstücks zu tragen, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören. Unter anderen muss er für Anstricharbeiten sowie normale Verschleißreparaturen aufkommen und kaputte Fensterscheiben oder einzelne Dachziegel austauschen. Eine Neueindeckung des kompletten Daches muss dagegen der Eigentümer zahlen. Der Notar hilft dabei, bei der „Bestellung des Nießbrauchs“ diese gesetzlichen Regelungen individuell zu auszugestalten.
Das Wohnrecht oder Mitbenutzungsrecht berechtigt im Gegensatz zum Nießbrauch nur zum Wohnen oder zur Mitbenutzung. Sind keine weiteren Regelungen getroffen worden, endet es mit dem Tod des Schenkers. Es endet aber nicht durch Auszug. Wird der Schenker nun zum Pflegefall und kann er sein Wohnrecht nicht ausnutzen, da er in ein Pflegeheim muss, so ist es dem neuen Eigentümer trotzdem nicht möglich, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen. Es besteht weiterhin das Wohnrecht des Schenkers. Oftmals verlangt in solchen Fällen auch der Sozialhilfeträger die Rückgabe der Wohnung an den Schenker, damit die Kosten für das Pflegeheim gedeckt werden können. Bei der Bestellung des Wohnrechts sollte beim Notar eine vertragliche Regelung getroffen werden, für den Fall dass der Berechtigte sein Recht dauerhaft nicht mehr nutzen will oder kann.
Der Notar trifft auch Regelungen für Krisensituationen. Was ist z. B. zu tun, wenn der Beschenkte in die Insolvenz gerät oder wenn er vor dem Schenker verstirbt? Für solche Fälle sollten sich die Schenkenden immer Rückforderungsrechte vorbehalten, die in Form einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Schenkers im Grundbuch eingetragen werden.
Wer sich von einem Notar beraten lassen möchte, findet diese im Internet unter http://www.notar.de.
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