Photovoltaikanlage – Verkehrswertermittlung – Fallbeispiel
Zur Bewertung eines Grundstücks mit Photovoltaikanlage
Hamburg, 23.04.2015: Solaranlagen werden unterschieden nach der
Energieumwandlungsform und zwar, ob aus der Sonneneinstrahlung Wärmeenergie
oder elektrische Energie (Strom) erzeugt werden soll.
Solarthermieanlagen wandeln Sonnenenergie in Wassererwärmung für den Haushalt
um. Sie werden in der Regel auf Dachflächen von Häusern errichtet.
Photovoltaikanlagen (PVA) wandeln Sonnenenergie in Solarstrom um zur Einspeisung
in das öffentliche Netz (netzgekoppelte PVA) oder in Akkumulatoren (netzunabhängige
PVA). PVA’s werden entweder auf Dächern von Wohnhäusern, Fabrikhallen oder
landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden oder auch als großflächige Freiflächenanlagen
errichtet.
Als Betriebsdauer geben die Hersteller Leistungsgarantien für Solarmodule für 20 bis 25
Jahre. Ertragskalkulatorisch sollte man nur die nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz
(EEG) gesicherten Förderungszeiträume von 20 Jahren plus die Monate im
Errichtungsjahr berücksichtigen.
Zu Beginn einer Wertermittlung eines Grundstücks mit PVA ist zunächst die Frage zu
klären, ob es sich um eine PVA als Aufdachanlage oder um eine Freiflächenanlage
handelt und wie die Besitz- und Eigentumsverhältnisse sind. Daran anschließend ist zu
klären, ob für die PVA ein eigenständiger Wert gegeben ist (weil sie selbständig
marktfähig ist) oder – weil z. B. Eigentümeridentität (bei Grundstück und Anlage)
besteht – ein Zerlegen in verschiedene Wertanteile zwar rechnerisch möglich aber nicht
marktüblich ist. Die ist bei einem Einfamilienhaus mit PVA der Fall.
Bei größeren PVA im Eigentum eines Dritten auf gepachteten Dach- oder Freiflächen
handelt es sich um eigenständige Renditeobjekte und es muss eine selbständige
Wertermittlung durchgeführt werden.
Fallbeispiel: Einfamilienhaus mit PV-Aufdachanlage
Die PVA wird als „besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ im Anschluss
an die Marktanpassung berücksichtigt.
Folgende Parameter liegen der Wertermittlung zugrunde:
Anschluss der PVA: 04.2010
Wertermittlungsstichtag: 06.2014
Gesamtnutzungsdauer der PVA: 20 Jahre
Nennleistung der PVA: 10 kWp
EEG-Solarstromeinspeisevergütung: 19,50 Cent/ kWh (netto) bis Ende 2030
Restlaufzeit nach EEG-Vergütung: 16 Jahre
Stromertrag der letzten Jahre:
2010: 6.700 kWh
2011: 6.800 kWh
2012: 6.650 kWh
2013: 6.720 kWh
2014: 6.900 kWh (hochgerechnet aus den Monaten Januar bis Mai)
Mittel: 6.754 kWh
Barwertermittlung des Solarertrags
Rohertrag: 6.754 kWh x 0,195 €/ kWh: 1.317,03 €
– Bewirtschaftungskosten 17 %: 223,90 €
= Reinertrag: 1.093,13 €
x Barwertfaktor (bei Restlaufzeit von 16 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 6
%): 10,11
= Barwert der PVA: 11.051,54 €
Als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal wird die PVA mit einem
Zuschlag von 11.051,54 € zum marktangepassten Sachwert angesetzt.
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Unternehmensinformation / Kurzprofil:
Immobilienbewertung Hamburg: die Immobilienbewertung Nickel bewertet Immobilien in
Hamburg und im Raum Norddeutschland. Der Inhaber Lars Nickel ist Diplom-
Wirtschaftsingenieur - Sachverständiger für Immobilienbewertung - und zugelassener
Rechtsanwalt. Kunden erhalten Verkehrswertgutachten, die auf ihre konkreten Belange
abgestimmt und gerichtsfest sind. Zu den Spezialgebieten des Sachverständiger der
Grundstückswertermittlung, Herrn Nickel, gehören insbesondere Rechte und Belastungen
bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken.
Immobilienbewertung Nickel
Lars Nickel
Große Bleichen 21
20354 Hamburg
Tel: 040/22821038
email: info(at)immobilienbewertung-nickel.de
Web: www.immobilienbewertung-nickel.de
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Datum: 23.04.2015 - 10:27 Uhr
Sprache: Deutsch
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Freigabedatum: 23.04.2015
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