AENGEVELT sieht weiterhin starken Berliner Büromarkt!
Guten Start in 2019
(firmenpresse) - 018 wurde auf dem Berliner Büroflächenmarkt nach drei Rekorden in Folge mit rd. 840.000 m² ein gegenüber dem Vorjahr (2017: rd. 930.000 m²) rd. 10% geringerer Büroflächenumsatz erzielt, der indessen mehr als 200.000 m² bzw. ein Drittel über dem jüngsten Zehn-Jahres-Mittel (Ø 2008 bis 2017: 632.000 m²) liegt. Zugleich stellt Berlin damit erneut das zweitgrößte Umsatzvolumen in Deutschland hinter München mit rd. 932.000 m² (2017: 960.000 m²).
Für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächenumsatz um 800.000 m². Im ersten Quartal 2019 wurde mit rd. 190.000 m² kontrahierter Bürofläche ein erneut starker Jahresauftakt erzielt, auch wenn das Ergebnis unter dem Vorjahreswert liegt (I. Q 2018: 210.000 m²; I. Q 2017: 180.000 m²).
Hier können Sie die Grafiken zum Berliner Büromarkt als lesefreundliche PDF- Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2019-04-03_Pressevortrag_AENGEVELT_City_Report_Region_Berlin_No._XXIX_2019-2020_-_Bueromarkt.pdf
Short Facts 2018:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) erreichte mit rd.793.000 m² in etwa wieder das Vorjahresniveau (2017: 816.000 m²) und liegt damit 40% über dem 10-Jahres-Mittel (2008-2017: Ø 566.600 m²). Der Eigennutzerumsatz blieb mit rd. 47.000 m² erneut deutlich unter dem Vorjahreswert (2017: 114.000 m²).
• Ungeachtet einer deutlich höheren Fertigstellung von rd. 294.000 m² Bürofläche in 2018 (2017: 170.000 m²) führten hohe Vorvermarktungsquoten und die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig positiver Nettoabsorption wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert zu einem weiteren markanten Abbau der Angebotsreserve um 200.000 m² auf 360.000 m² (Anfang 2019).
• In Top-Lagen erhöhte sich die Spitzenmiete binnen Jahresfrist erneut markant um 4 Euro auf EUR 34,-/m². Berlin belegt damit bei der Spitzenmiete Platz 3 hinter Frankfurt (EUR 41,-/m²) und München (EUR 38,50/m²). Dabei ist festzustellen, dass es in Neubauobjekten in gefragten Berliner Lagen vermehrt bereits zu Abschlüssen deutlich oberhalb von EUR 40,-/m² kommt.
Prognose / Trends 2019
• Für das Jahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 800.000 m².
• Bestätigt wird diese Prognose durch einen dynamischen Jahresauftakt mit einem Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2019 von rd. 190.000 m² deutlich den Wert des Vorjahreszeitraums (I. Q 2018: 210.000 m²).
• 2019 erwartet AENGEVELT-RESEARCH zudem einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 200.000 Bürofläche.
Dazu tragen 2019 vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption sowie eine erneut hohe Vorvermarktungsquote neuer Büroprojekte bei: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 2019 75% der rd. 500.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2019 fertiggestellt werden, vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 125.000 m² am Markt disponibel sind. Damit verbunden sind zunehmende Angebotsverknappungen in nachgefragten Lage- und Preissegmenten.
Indessen zeichnet sich für die Jahre 2020 und 2021 ein weiter anziehendes Fertigstellungsvolumen von bis zu 600.000 m² bzw. 640.000 m² neuer Bürofläche ab.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren, wenn auch moderateren Anstieg auf rd. EUR 35,-/m² und geht auch für das stadtweite Mietpreisniveau von einer deutlichen Erhöhung auf etwa EUR 23,-/m² aus.
Büroflächenumsätze 2018 nach Lagen – Periphere Lagen gewinnen dank Verknappung
• Wurden 2017 noch rd. 217.000 m² Bürofläche in der City-Ost, der u.a. Teile des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, kontrahiert, ging der Flächenumsatz hier 2018 mit rd. 143.000 m² deutlich um 34% zurück. Auch die Quote sank von 23% auf 17%. Das Gleiche gilt für die City-West: Hier sank der Büroflächenumsatz von 123.000 m² bzw. 13% auf nur noch 56.000 m² bzw. 7%. Hintergrund sind massive Angebotsverknappungen in diesen Bereichen.
• Auf Cityrand (inkl. Media-Spree) und die weitere Innenstadt (innerhalb des S-Bahn-Rings) entfielen zusammen rd. 401.000 m² bzw. 48% (2017: 442.000 m² bzw. 48%).
• Der Randbereich legten zu auf rd. 239.500 m² bzw. 29% (2017: 148.000 m² bzw. 16%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die stärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt waren 2018 die beratenden und unternehmens-bezogenen Dienstleister mit rd. 286.000 m², gefolgt von den sonstigen Branchen, zu denen u. a. Industrie-, Handels-, Verkehrs und Bauunternehmen gezählt werden, mit rd. 240.000 m².
• Auf Platz 3 folgen Unternehmen der Öffentlichen Hand (inkl. Verbände / Organisationen ohne Erwerbszweck) mit rd. 164.500 m².
• Die Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen) kontrahierten rd. 98.000 m².
• Finanzdienstleister spielen auf dem Berliner Büromarkt eine traditionell moderate Rolle (2018: rd. 51.000 m²). Interessant wird zu beobachten sein, ob die Entwicklungen in der FinTech-Branche Auswirkungen auf Finanzdienstleister und Flächenumsätze in der Branche zeigen werden.
• Interessant wird sein, wie die Entwicklung der Flexible Workspaces (inkl. Coworking) voranschreitet. Hier wurden in der Bundeshauptstadt zuletzt deutliche Umsatzgewinne registriert.
Büroleerstände
• Ende 2018 belief sich die kurzfristig verfügbare nominelle Angebotsreserve auf rd. 360.000 m² Bürofläche (Ende 2017: 560.000 m²). Die Leerstandsquote sank von 3% auf 1,9%.
Durch den rapiden Abbau der Angebotsreserven tritt bei der Differenzierung der nominell verfügbaren Leerstandsfläche von 360.000 m² gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hinsichtlich der Identifizierung des “marktaktiven Angebotsüberhangs“ erstmals seit Einführung kein “Zuviel“, sondern ein“Flächendefizit“ auf:
• So werden bereits für die - für das Funktionieren des Marktes notwendige - langfristige “regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ rd. 669.000 m² benötigt – 309.000 m² mehr als die insgesamt verfügbare Angebotsreserve.
• Zudem sind weitere rd. 100.000 m² abzuziehen, die auf sogenannte “strukturelle Leerstände“ entfallen. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst in Boom-Zeiten nur noch äußerst schwer zu vermarkten.
• Ebenfalls abzuziehen sind “latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen), auf die in Berlin indessen lediglich 20.000 m² entfallen.
• Nach Saldierung des Defizits bei der Fluktuationsreserve und den beiden anderen Leerstandskategorien ergibt sich – anders als in den Vorjahren - anstelle eines “marktaktiven Flächenüberhangs“ erstmals ein “Flächendefizit“ von -429.000 m².
• Für 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH nach umfangreichen Analysen von einer weiteren deutlichen Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 200.000 m² aus. Hierdurch wächst das Flächendefizit weiter an und führt zu markanten Angebotsverknappungen insbesondere in nachgefragten Lage- und Preissegmenten. Dies kann zu Ausweicheffekten in Außenbereiche und/oder suboptimale Büroflächen führen.
• Zudem kann dieses qualitative Flächendefizit auch die Flächenumsätze wie bereits in 2018 insgesamt negativ beeinflussen, da die Verfügbarkeit nachfragegerechter, günstiger Flächen für Startups und margenschwächere Unternehmen - eine der Stärken von Berlin - verloren ginge.
• Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist außerdem von weiter steigenden Vorvermietungsvolumina auszugehen (2019: 375.000 m²; 2018: 220.500 m²), da sich expandierende Unternehmen anspruchsgerechte Flächen verstärkt in zukünftigen Projektentwicklungen sichern werden.Weitere Infos zu dieser Pressemeldung:
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und CORFAC International bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis Geschäftsjahr 2018: rd. 132.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 6000 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von rd. 250.000 m².
Dabei hält AENGEVELT das Honorarvolumen mit ausländischen Investoren und Nutzern konstant bei rund 40% des Vermittlungsumsatzes.
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der jüngsten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 100% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, 100% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Dies korreliert mit einer aktuellen Studie des Analyseinstituts ServiceValue in Zusammenarbeit mit FOCUS-MONEY hinsichtlich der Weiterempfehlung von Unternehmen durch ihre Kunden, in der AENGEVELT als Branchensieger in seiner Kategorie das Prädikat “Höchste Weiterempfehlung“ erhält (FOCUS-MONEY, Ausgabe 27/2018, 27.06.2018). Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY zum Thema „Fairster Immobilienmakler“ wie bereits in den drei Vorjahren erneut mit der Bestnote „Sehr Gut“ ausgezeichnet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 10/2018, 23.02.2018).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
E-Mail: t.glodek(at)aengevelt.com
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Thomas Glodek
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E-Mail: t.glodek(at)aengevelt.com
Datum: 05.04.2019 - 16:31 Uhr
Sprache: Deutsch
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Kategorie:
Bau & Immobilien
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