Wulff Aengevelt: „Das vom Bundesjustizministerium auch beim Immobilienkauf geplante Bestellerprinzip ist falsch.“
Statement
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN(firmenpresse) - Mit dem als Alibi vorgeschobenen Argument, Wohnen für breite Kreise erschwinglicher zu machen, kam es zunächst zur Einführung der Mietpreisbremse sowie des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermietungen. Letzteres bedeutet, dass allein derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Beide Maßnahmen haben das Wohnungsangebot nicht um eine einzige Einheit vergrößert, sondern die Erhaltungs-, Nachqualifizierungs- und Wohnungsneubaubereitschaft bundesweit und insbesondere in mit peisauskömmlichem Wohnungsangebot chronisch unterversorgten Wachstumsregionen noch erkennbar verringert. Deshalb sind wie von uns bereits vor Einführung prognostiziert beide Maßnahmen in bezug auf ihr deklariertes Ziel kläglich gescheitert.
Uneinsichtig zündet das Bundesjustizministerium nun dennoch die nächsten Nebelkerzen mit Ankündigung der Verschärfung der Mietpreisbremse und Plänen zur Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf.
Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen? Zeitnah wirksame Hilfe kann nur ein für breite Kreise gezielt miet- und kaufpreisgerechtes Wohnungs(über)angebot gewährleisten. Nur so nimmt der Modernisierungswettbewerb und -druck im Interesse der Mieter zu und nur so kommt die Dämpfung des Mieterhöhungstrends durch vermehrte mieterseitige Auswahlmöglichkeiten zustande. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage preiserhöhend ein.
Makler als weisungsgebundene Vertriebs-“Knechte“
Hinzu kommt, dass mit dem Bestellerprinzip bei Immobilientransaktionen erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Kontrahenten eingegriffen würde. Zudem würde das seit Einführung des BGB vor rd. 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien aufgegeben. Nach deutschem Rechtsverständnis ist der Makler grundsätzlich eben nicht der einseitige Interessenvertreter wie z.B. der Anwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater etc. Den Makler von Gesetzwegen zukünftig prinzipiell zum einseitigen und damit weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ eines „Bestellers“ zu machen, ist gerade aus dem Bundesjustizministerium ein eklatanter Eingriff in bewährte Marktabläufe und damit als Fehlgriff klar abzulehnen. Das Bestellerprinzip wäre das intendierte Ende des klassischen Doppel-Maklers als bewährter parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.
Preistreiber Grunderwerbsteuererhöhungen
Das Vorhaben des Bundesjustizministeriums ist umso verwerflicher angesichts der Tatsache, dass der Staat bzw. die große Mehrheit der Bundesländer selbst Preistreiber der in der Regel über 10% hohen Transaktionskosten beim Immobilienkauf sind: Mit Grunderwerbsteuererhöhungen um bis zu 86% von seinerzeit 3,5% auf 6,5% z.B. in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich die Erwerbsnebenkosten binnen kurzer Zeit so dramatisch erhöht, dass daraufhin tausende von privaten Schwellenhaushalten nach jahrelangem Konsumverzicht zugunsten hoher Ansparleistng den Wohneigentumserwerb um viele Jahre verschieben müssen oder ihn wegen zwischenzeitlicher Boden- und Baupreissteigerungen überhaupt nicht mehr leisten können.
Wie sozial ungerecht die Grunderwerbsteuererhöhung der öffentlichen Hand ist, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Kaufpreis von EUR 300.000 für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen bedeutet die Erhöhung einen Anstieg der Grunderwerbsteuer von EUR 10.500 (Steuersatz: 3,5%) auf EUR 19.500 (Steuersatz: 6,5%), also Mehrkosten von EUR 9.000. Diese sind in der Regel allein durch Eigenkapital sprich Sparleistung des Käufers zu erbringen. Nimmt man - optimistisch - eine für einen Schwellenhaushalt beachtliche jährliche Sparleistung von EUR 5.000 an, bedeutet dies eine Verzögerung von zwei Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist.
In dieser Zeit steigen indessen auch sowohl die Grundstücks- als auch die Baukosten. Geht man hier - bewusst konservativ – von lediglich zwei Prozent der Gestehungskosten p.a. aus, bedeutet dies zusätzliche Mehrkosten von EUR 6.000 pro Jahr, d.h. mehr als die jährliche Sparleistung.
Konsequenz: Der Erwerb von Wohneigentum verzögert sich nicht, sondern er fällt - insbesondere für Schwellenhaushalte - komplett aus. Das ist im höchsten Maße unsozial, hemmt die Eigentumsbildung in breiten Bevölkerungskreisen und verhindert den eigentumsbildenden Entlastungseffekt („Sickereffekt“) des Wohnungsmarktes!
Statt also weitere Nebelkerzen zu zünden, sollte die Bundesregierung ihren Einfluss geltend machen, dass die Grunderwerbsteuer zumindest für den Eigennutzungserwerb von Wohnimmobilien endlich wieder auf den bundeseinheitlichen Satz von 3,5% zurückgesetzt wird und damit – z.B. bis zu einer nach individueller Immobilienart vernünftigen Kaufpreisobergrenze - den privatgenutzten Immobilienkauf effektiv günstiger macht.
Des Weiteren müssen Bund, Länder und Kommunen vorrangig den preisgedämpften Wohnungsbau durch gezielte entsprechend zweckbestimmte Verkäufe ihrer Wohnungsbaugrundstücke anregen und z.B. die Errichtung von preisgedämpften Wohnungen zur Auflage anderweitiger Baugenehmigungen machten. Außerdem sind in Regionen mit Wohnraumunterversorgungen bei den Baugenehmigungsbehörden zeitlich limitiert Task-forces einzurichten, die Wohnungsbauanträge vorrangig bearbeiten.
Abschließend noch ein kritisches Wort zum Argument des Ministeriums, dass das Bestellerprinzip zwar zur Kaufpreiserhöhung führe, indessen bekäme der finanzierende Erwerber diese über die dann auch höhere Finanzierung wieder zurück. Auch diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite basieren nicht auf dem nominellen notariellen Kaufpreis, sondern auf den nach einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien von vom Finanzierer beauftragten Sachverständigen ermittelten erheblich geringeren Beleihungswerten. So wie Grunderwerbsteuer, Notar- u. Gerichtsgebühren und Käufermaklerprovision bislang nicht Bestandteil des Beleihungswertes sind, wird ebenso wenig die via Bestellerprinzip zur Verkäufermaklerpovision mutierte Käufermaklerprovison nun plötzlich etwa Bestandteil des Beleihungswertes. Auch hier irrt das Justizministerium also gewaltig.
Solange die Bundesregierung kein schlüssiges Programm verabschiedet, in den Gebieten mit Wohnraumunterversorgung zumindest zeitbegrenzte Investitions- und oder Steueranreize für die nachfragegerechte Ertüchtigung und den Neubau preisgedämpften Wohnraumes zu schaffen, läuft sie an der überfälligen Problemlösung weiter vorbei. Zudem wird die Zuwanderung von Fachkräften gerade in ohnehin wohnraumknappen bis -unterversorgten Wachstumsregionen behindert. Hierdurch wird das Wirtschaftswachstum gehemmt und zahlreiche weitere Negativeffekte gesetzt.
Nur die Beschleunigung der zeitnahen Bestandssanierung und gezielter Wohnungsneubau im preisgedämpften Miet- und Preissegment liegen im Interesse breiter Bevölkerungskreise. Dagegen sind offensichtlich ideologisch motivierte Bremsmanöver fachlich eklatant falsch und damit Nebelkerzen, um von der fehlenden Problemerkennung und Problemlösung abzulenken:
Wer im Wohnungsbau heute noch falsch bremst anstatt überfällig richtig zu beschleunigen, ist gesellschaftspolitisch ein gefährlicher Falschfahrer, vor dem im Interesse des Gemeinwohls deutlich zu warnen ist.Weitere Infos zu dieser Pressemeldung:
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis Geschäftsjahr 2017: mehr als 127.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 550 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von rd. 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der jüngsten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 100% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, 100% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Dies korreliert mit einer aktuellen Studie des Analyseinstituts ServiceValue in Zusammenarbeit mit FOCUS-MONEY hinsichtlich der Weiterempfehlung von Unternehmen durch ihre Kunden, in der AENGEVELT als Branchensieger in seiner Kategorie das Prädikat “Höchste Weiterempfehlung“ erhält (FOCUS-MONEY, Ausgabe 27/2018, 27.06.2018). Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY zum Thema „Fairster Immobilienmakler“ wie bereits in den drei Vorjahren erneut mit der Bestnote „Sehr Gut“ ausgezeichnet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 10/2018, 23.02.2018).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
E-Mail: t.glodek(at)aengevelt.com
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Datum: 17.08.2018 - 17:56 Uhr
Sprache: Deutsch
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