Steigende Leitzinsen als Risiko für Schwellenhaushalte
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Sommers 2019 an den bisherigen Leitzinsen von null Prozent festhalten
zu wollen, sind Fragen zur anschließenden Entwicklung noch offen.
Auch wenn die Wahrscheinlichkeit einer sprunghaften Steigerung gering
ist, rät Stephan Scharfenorth vom Vermittlungs- und Beratungsportal
Baufi24.de Immobilienbesitzern bereits jetzt über die Folgen einer
Zinsanhebung sowie entsprechende Vorsorgemaßnahmen nachzudenken. Wie
solch ein Szenario im Ernstfall aussehen könnte, schildert Stephan
Scharfenorth anhand von Schwellenhaushalten.
Szenario 1: Weniger Wohnraum fürs gleiche Budget
Steigende Immobilienpreise, besonders in Ballungszentren, reizen
inzwischen die finanziellen Ressourcen vieler Familien bis an die
Grenzen aus. "Schwellenhaushalte sind von Kostenveränderungen am
stärksten betroffen, da sie weniger finanziellen Spielraum haben, um
Wertveränderungen auszugleichen", warnt daher Scharfenorth. Sollten
im kommenden Jahr die Kosten für Zinszahlungen steigen, bliebe von
ihrem Gesamtbudget ein geringerer Betrag zur Kaufpreiszahlung übrig.
Mit anderen Worten: Bei gleich hoher monatlicher Zahlungsrate müssten
sie auf kleinere Wohnräume ausweichen oder sich ganz gegen einen
Immobilienerwerb entscheiden.
Szenario 2: Sinkende Marktpreise
Dass die steigenden Immobilienpreise in einzelnen
Bevölkerungsschichten zunehmend zur Kaufzurückhaltung führen, legt
auch eine aktuelle Auswertung der Allianz nahe. Nachdem die unteren
Einkommensschichten im vergangenen Jahr nicht einmal mehr in der
Hälfte der Bundesländer investierten, sind selbst Normalverdiener
zurückhaltend: So verfügte der durchschnittliche
Baufinanzierungskunde 2017 laut der Allianz über ein
Haushaltsnettoeinkommen von rund 4000 Euro und lag damit deutlich
über dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten mittleren
Haushaltsnettoeinkommen von rund 3300 Euro. Sollte die Mittelschicht
im nächsten Jahr nach einer zusätzlichen Zinsanhebung ihre
finanzielle Belastungsgrenze überschreiten und sich zunehmend gegen
den Eigenheimerwerb entscheiden, könnten am Ende wohlmöglich
zahlreiche Häuser leer stehen. Die mögliche Folge solch eines
Szenarios: "Eine nach unten gerichtete Marktpreisentwicklung ist dann
nicht mehr auszuschließen", schätzt Scharfenorth.
Szenario 3: Beleihungswerte im Ungleichgewicht
Ändern sich die Preise für Immobilien, ist dies jedoch nicht nur
ärgerlich für Investoren, die zuvor zu höheren Preisen gekauft haben.
Noch laufende Darlehensverträge können davon ebenso beeinträchtigt
werden. "Die Kredit- und Zinshöhe sind vom Wert einer Immobilie
abhängig", erklärt Scharfenorth. "Eine Neubewertung der beliehenen
Immobilie könnte im Falle eines Preisverfalls zu einer Differenz
zwischen dem ursprünglichen Beleihungswert und dem neu ermittelten
Betrag führen", so Scharfenorth weiter. "Stellt die Bank fest, dass
der Kreditrahmen den aktuellen Verkaufswert der Immobilie übersteigt,
wird sie bestrebt sein, dieses Missverhältnis auszugleichen und einen
Eigenkapitalnachschuss fordern", erläutert Scharfenorth die
Konsequenzen. Die Eigenkapitalerhöhung ist jedoch besonders für
Schwellenhaushalte problematisch, da sie oft bereits alle
Kapitalreserven in die Baufinanzierung haben einfließen lassen.
Gelingt es ihnen dennoch Rücklagen zu mobilisieren, könnten ihnen an
anderer Stelle Nachteile drohen. "Sobald die vertragliche Zinsbindung
ausläuft, wird für die Anschlussfinanzierung neu verhandelt. Wer hier
zu spät vorsorgt, riskiert einen deutlichen Zinsanstieg, der die
bisherigen Budgetplanungen empfindlich treffen kann", warnt
Scharfenorth.
Vorsorgemaßnahmen für den Ernstfall
Damit es zu dem von Scharfenorth skizzierten Worst-Case-Szenario
gar nicht erst kommt, rät er zur Besonnenheit und weitsichtigen
Vorkehrungen. "Kreditnehmer sollten sich einen gründlichen Überblick
über alle Kosten verschaffen und durchrechnen, wie es um die
individuelle finanzielle Situation derzeit bestellt ist", so
Scharfenorth. Darüber hinaus empfiehlt der Experte: "Wer auf Nummer
sicher gehen möchte, sollte frühzeitig Reserven aufbauen und
unnötigen Konsum lieber zugunsten eines finanziellen Polsters
reduzieren." Auf diese Weise können Überraschungen vermieden und
Maßnahmen für den Notfall getroffen werden.
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