Keine Angst vor der Immobilienblase
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das Baukindergeld, den Eigenheimerwerb als sichere Altersvorsorge
attraktiver machen sollen, werden auf der anderen Seite die Stimmen
lauter, die einen nahenden Crash der Immobilienbranche prophezeien.
Verbraucher sind von dieser öffentlichen Diskussion verunsichert. Zu
Unrecht, glaubt Stephan Scharfenorth vom Vermittlungs- und
Beratungsportal Baufi24.de. Er gibt zu bedenken: "Durch die
restriktive Politik bei der Kreditvergabe haben wir in Deutschland
eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas." Die Sorge um die
Folgen einer Immobilienkrise für private Käufer hält er daher für
vorgeschoben. "Vorrangig wird zwar über Verbraucherschutz gesprochen,
doch der weitaus größere Schaden entstünde gewerblichen Investoren,
Banken und deren Rettungsorganen", so der Experte. Denn laut
Scharfenorth träfe eine platzende Immobilienblase besonders
vermögende Anleger, die aus einer Spekulationsabsicht heraus gekauft
haben. "Durch einen Crash geraten die Wiederverkaufswerte stark unter
Druck und können für Investoren schlimmstenfalls zu einem
Verlustgeschäft werden. Für Privateigentümer dagegen ändert sich kaum
etwas, denn der reine Wohnwert der Immobilie bleibt für sie
identisch", so Scharfenorth.
Ohnehin schätzt Scharfenorth die gegenwärtige Lange als stabil
ein. Preissteigerungen allein haben nach seiner Einschätzung nur
begrenzt Aussagekraft. Zu komplex ist das gesamte System. Für den
Fachmann sprechen zudem gleich mehrere Indizien gegen eine
existenzbedrohliche Überbewertung des Marktes.
1. Lange Zinsbindung
Sowohl in Amerika als auch im europäischen Ausland werden oft
variable Zinssätze zur Immobilienfinanzierung vereinbart. Dies birgt
das Risiko, dass plötzlich steigende Zinsen sofort das gesamte
Finanzierungskonzept zunichtemachen können. In Deutschland sind
inzwischen jedoch langfristige Zinsbindungsverträge von über 10
Jahren Laufzeit die Regel, Tendenz steigend, wie eine Auswertung der
Bundesbank ergab. "Dank langer Zinsbindungen können Kreditnehmer
hierzulande langfristig sicher planen und sind bis zum Ende der
Vertragslaufzeit selbst von starken Zinsveränderungen vorerst nicht
betroffen", resümiert Scharfenorth.
2. Hohe Eigenkapitalquote
Während es bis 2008 ein Leichtes war, ohne Eigenkapital ein Haus
zu kaufen, gelang es deutschen Banken dank eines intakten
Immobilienmarktes sowie langer Zinsbindungen eine größere Krise, wie
sie die USA erlebten, zu vermeiden. Darüber hinaus sind auch sie
heute vorsichtiger. "Vollfinanzierungen sind in Deutschland eher
selten und werden in der Regel nur an Kunden vergeben, die eine sehr
hohe Bonität aufweisen", beobachtet Scharfenorth. Zudem stellen die
Kreditinstitute hierzulande hohe Anforderungen an
Darlehensinteressenten. So ist es für die Mehrheit der Kreditnehmer
üblich, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln
aufzubringen, um das Ausfallrisiko gegenüber der Bank zu reduzieren.
3. Einkommensstarke Käuferschichten
Kennzeichnend für den amerikanischen Markt vor der Immobilienkrise
war, dass durch eine lockere Kreditvergabepolitik viele junge Käufer
sowie Niedrigverdiener Wohneigentum finanzierten. Deutsche Banken
beugen dieser Entwicklung durch eine restriktive Vergabepolitik vor
und bewirken damit einen gegenteiligen Effekt: "Mit einer
Eigenkapitalquote von rund 20 Prozent stellen die Banken für
Privathaushalte eine hohe Hürde beim Eigenheimerwerb auf und
schließen damit viele junge Menschen, Geringverdiener und zunehmend
auch Normalverdiener aus", so Scharfenorth und ergänzt: "Durch die
strengen Kriterien der Darlehensvergabe ist der Hauskauf in
Deutschland inzwischen zu einem elitären Vorhaben geworden." Dies
legt auch eine Auswertung der Allianz nahe, die jüngst zeigte, dass
die durchschnittliche Käuferschicht aus Besserverdienenden und
älteren Altersgruppen besteht, die ausreichend Zeit hatten, um
genügend Eigenkapital aufbringen zu können.
4. Geringe Wohneigentumsquote
Die Kreditvergabepraxis der USA führte insgesamt zu einer hohen
Wohneigentumsquote. Der derzeitige Immobilienboom in Deutschland
fällt dagegen deutlich geringer aus. So besitzen hierzulande nur
knapp die Hälfte der Bürger Wohneigentum. Von ihnen haben zudem rund
die Hälfte bereits ihre Immobilie abgezahlt, wie eine Erhebung von
eurostat zeigt.
5. Geringe Leerstandsquoten
"Eine kritische Überbewertung, die schließlich in einer
Marktbereinigung mündet, entwickelt sich oft dann, wenn Immobilien
nicht mehr als Wohn-, sondern als reines Spekulationsobjekt gehandelt
werden", erläutert Scharfenorth. Während vergangener Immobilienblasen
ließ sich beispielsweise beobachten, dass Immobilien zunehmend in der
Absicht gebaut wurden, sie gewinnbringend weiterzuverkaufen. So
entstand ein Bauboom, der die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum
deutlich überstieg. Der Experte kann diese Entwicklung für
Deutschland aktuell nicht bestätigen. Stattdessen herrscht vor allem
in Ballungsgebieten, in denen die Preise stark steigen, ein extrem
niedriger Leerstand bei zugleich großer Nachfrage, wie der
CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt.
Fazit für Privatkäufer
"Alles in allem steht die private Finanzierung von Wohneigentum in
Deutschland auf sehr soliden Beinen", fasst Scharfenorth zusammen.
Daneben rät jedoch auch er zu Sicherheitsmaßnahmen: "Grundbestandteil
einer langfristigen Planung sollte immer sein, die eigenen
finanziellen Möglichkeiten genau zu erörtern und zusammen mit einem
Fachmann ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten, dass auch in
Krisenzeiten noch tragfähig ist."
Über Baufi24
Das Vermittlungs- und Beratungsportal für Baufinanzierung
www.Baufi24.de bietet Darlehensinteressierten umfangreiche
Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung und vergleicht die
Angebote von über 400 Banken sowie Kreditinstituten. Die Berater in
den deutschlandweiten Geschäftsstellen unterstützen zukünftige
Hausbesitzer auf ihrem Weg zum Eigenheim und entwickeln für sie die
optimale Finanzierungsstrategie - kostenfrei, unverbindlich sowie
persönlich vor Ort.
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Datum: 18.10.2018 - 11:42 Uhr
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