Wie bestimmt sich der Immobilienpreis?
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Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, der wird viele Immobilienangebote studieren.
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren ist besonders gut für Eigentumswohnung geeignet, die in sich in einer Reihenhaussiedlung oder einer Großwohnanlage befinden. Auch für unbebaute Grundstücke ist dieses Wertermittlungsverfahren gut geeignet.
Das Prinzip dieses Verfahrens liegt darin, den Wert einer Immobilie danach zu bestimmen, welchen Wert vergleichbare Immobilien haben. Dabei wird auf den Wert von Immobilien geschaut, die in der Nachbarschaft liegen und von ihrer Art, Größe, Ausstattung und ihrem Zustand her dem zu bewertenden Objekt entsprechen. Je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind und je ähnlicher sie sich sind, desto besser und genauer lässt sich mit dieser Methode der Wert einer Immobilie bestimmen.
Die Verkaufspreise für die Vergleichsobjekte können beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden. Dort werden die Preise von Verkäufen, die in der Vergangenheit abgeschlossen worden sind zusammengetragen.
Für Grundstücke, die bereits bebaut sind, eignet sich diese Methode in der Regel nicht so gut, da sich die Gebäude meistens in Bezug auf ihre wertbildenden Faktoren (Baujahr, Größe, Ausstattung) hin zu sehr unterscheiden.
Ertragswertverfahren
Diese Methode macht eigentlich ausschließlich bei Immobilien Sinn, die vermietet sind, wobei es aber keine Rolle spielt, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt. Hier werden der Wert des Grundstücks und der Ertragswert des Gebäudes separat berechnet.
Der Grundstückswert kann ganz einfach aus dem Bodenrichtwert ermittelt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus den Mieteinnahmen. Es müssen aber noch andere Rechengrößen mitbetrachtet werden. Am besten lässt sich dies anhand eines Beispiels erklären.
Ist das Grundstück 1.000 m² groß und beträgt der Bodenrichtwert 150 €, dann ergibt sich ein Bodenwert von 150.000 €. Für den Rohertrag der Miete können die tatsächlichen Erträge angesetzt werden oder die ortsübliche Jahreskaltmiete. Im Rechenbeispiel soll diese 50.000 € betragen. Davon müssen die Bewirtschaftungskosten (hier 6.000 €) abgezogen werden (= 44.000 €). Dieser Betrag muss dann um den Liegenschaftszins, das ist der Zins mit den Grundstücke üblicherweise verzinst werden, verringert werden (= 5 % vom Bodenwert = 7.500 €; 44.000 € - 7.500 € = 36.500 € = Gebäudereinertrag). Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Zinsfaktor ergibt. Im Beispiel soll er 13 betragen (= 13 * 36.500 € = 474.500 €) Dieser Gebäudeertragswert wird mit den Bodenwert addiert (= 624.500 € = Vorübergehender Ertragswert). Gegebenenfalls muss von diesem Wert noch ein Abzug vorgenommen werden, wenn das Gebäude zum Beispiel Mängel aufweist (= -7.000 € = 617.500 € = Ertragswert). Der sich daraus ergebende Wert ist dann der Ertragswert.
Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren wird zunächst der Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwertes ermittelt. Danach wird der Wert des Gebäudes ermittelt. Grundlage dafür sind die ursprünglichen Baukosten für das Objekt. Von dieser Summe wird dann gegebenenfalls ein Betrag für die Abnutzung abgezogen. Die Werte des Grundstücks und des Gebäudes werden dann addiert und ergeben so den Sachwert.
Das Sachwertverfahren ist nur für Grundstücke geeignet, die bereits bebaut sind. Die besten Ergebnisse kann dieses Verfahren bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen liefern, da sich hier die ursprünglichen Baukosten noch relativ einfach ermitteln lassen.
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Datum: 25.11.2019 - 16:45 Uhr
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