Stimmung der Finanzierer ist weiter gedrückt
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dem ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der
Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland,
zeigt im 4. Quartal 2019 erneut eine Abwärtsbewegung und sinkt um 4,4 Punkte auf
minus 15,2 Punkte. "Dabei hat vor allem die um 10,4 Punkte rückläufige
Einschätzung der Finanzierungssituation über die vergangenen sechs Monate den
Index nach unten gedrückt. Die leicht verbesserte Finanzierungerwartung (+1,6
Punkte) konnte das Ergebnis nicht ausgleichen oder gar ins Positive drehen", so
Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Dr. Carolin Schmidt,
Department International Finance and Financial Management am ZEW, ergänzt:
"Insgesamt spiegelt der Index die aktuelle konjunkturelle Entwicklung vor dem
Hintergrund globaler Ungewissheiten wider. Leichte Entspannungssignale in Sachen
Brexit und Handelsstreit könnten im nächsten Quartal allerdings schon wieder für
ein freundlicheres Bild sorgen."
Das Bürosegment steht insgesamt recht gut da
Als einzige Assetklasse verzeichnet das Bürosegment sowohl bei der Einschätzung
der Finanzierungssituation (+2,5 Punkte) als auch bei den
Finanzierungserwartungen (+7,9 Punkte) im Vergleich zum Vorquartal einen
Auftrieb. Die Finanzierungssituation im zweiten Halbjahr wird per Saldo als
recht erfreulich eingeschätzt (Stand: 16,7 Punkte). "Nicht zuletzt diese
Einschätzung hat in den Big 7 zu Vermietungsaktivitäten auf ähnlich hohem Niveau
wie im Vorjahr geführt. Ob sich dieser Trend im Lichte der sich eintrübenden
Konjunktur fortsetzen wird, ist aus aktueller Sicht allerdings fraglich", so
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Für das nächste Halbjahr
erwarten knapp 90 Prozent der Befragten keine Veränderungen im Bürosegment.
Wohn- und Logistikimmobilien haben mit Zuwächsen von 11,7 bzw. 8,9 Punkten
gegenüber dem Vorquartal ebenfalls zum leichten Aufwärtstrend bei den
Erwartungen beigetragen.
Bei der Assetklasse Einzelhandel zeigt sich bei den Finanzierungserwartungen die
seit Umfragebeginn im Jahr 2011 schlechteste Einschätzung (minus 68,2 Punkte).
"Die befragten Finanzierungsexperten sind sich einig, dass zumindest im aktuell
untersuchten Zeitraum und auch in näherer Zukunft keine Verbesserung zu erwarten
ist. Mehr als zwei Drittel von ihnen rechnen sogar damit, dass sich die
Finanzierungsbedingungen noch weiter verschlechtern werden", so Anke Herz. Auch
im Teilsaldo für die Finanzierungssituation im vergangenen Halbjahr schlägt sich
die schlechte Stimmung im Einzelhandel mit einem weiteren Rückgang von 11,8
Punkte nieder. Für die Assetklasse Hotel gehen zwar noch 13,6 Prozent der
Befragten von einer Verbesserung aus, fast dreimal so viele dagegen von einer
weiteren Verschlechterung.
Auf den Refinanzierungsmärkten tendiert der Teilsaldo "Immobilienaktien" nach
einer leichten Erholung im vergangenen Halbjahr wieder negativ. Mit einem Stand
von minus 29,4 Punkten bei der Finanzierungssituation und minus 12,5 Punkten bei
den Erwartungen stellen sie nach Einschätzung der befragten Experten das aus
heutiger Sicht unattraktivste Refinanzierungsinstrument dar. "Verantwortlich für
den erneuten Abschwung dürften auch der jüngst in Berlin beschlossene
Mietendeckel sowie die damit einhergehenden Diskussionen zur Frage der
Enteignung von Wohnungskonzernen sein", so Anke Herz.
Eine recht positive Bilanz kann hingegen bei den Schuldverschreibungen gezogen
werden. Nach über zwei Jahren verzeichnen diese Instrumente nun erstmals wieder
einen leicht positiven Saldo. Auch Einlagen erleben ein kleines Comeback.
Klimaschutz wird Finanzierungskonditionen verändern
In einer Sonderfrage wurden die Umfrageteilnehmer zu den Auswirkungen von fünf
globalen Mega-Trends (Anhaltendes Niedrigzinsniveau, Klimaschutz,
Digitalisierung, Alterung der Gesellschaft, Urbanisierung) auf die
Finanzierungsfähigkeit und -konditionen in den einzelnen Assetklassen in den
Big-7-Städten befragt. Differenziert zeigen sich die Einschätzungen vor allem
bei Wohn- und Logistikimmobilien. Der Urbanisierung wird in beiden Segmenten die
stärkste Bedeutung beigemessen, die Digitalisierung wird sich nach Meinung von
zwei Drittel der Befragten vorrangig im Logistikbereich auswirken. Bei den
Wohnimmobilien hingegen wird die Digitalisierung die Finanzierungsfähigkeit kaum
beeinflussen.
Über fast alle Assetklassen hinweg sind sich die Befragten darüber einig, dass
sich die Finanzierungskosten nicht drastisch verändern werden. Die einzige
Ausnahme stellt hier der Klimaschutz dar: Dieser wird laut den
Experteneinschätzungen die Finanzierungskonditionen in allen Immobiliensegmenten
stark oder sogar sehr stark verschärfen. "Gerade aus Sicht der Finanzierer ist
es durchaus bemerkenswert, dass die Befragten dem Klimaschutz einen ebenso hohen
Einfluss auf die Finanzierungskonditionen beimessen wie beispielsweise dem
anhaltenden Niedrigzinsniveau. Spannend ist die Frage, inwieweit die daraus
resultierende Erwartung im Laufe der kommenden Jahre der tatsächlichen
Entwicklung entsprechen oder nachjustiert werden müssen", so Anke Herz.
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Datum: 05.12.2019 - 13:04 Uhr
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