Ein gar nicht so stilles Örtchen/ Urteile deutscher Gerichte zum Themenkreis Bad und WC

(ots) - Ärger um das Badezimmer steht nicht gerade im Vordergrund der Immobilien-Rechtsfälle. Aber dennoch gibt es auch in diesem Bereich immer wieder Streitigkeiten, die vor den Schranken des Gerichts landen. Das kann vom Schimmelbefall in den Nasszellen bis zu schlecht ausgeführten Fugen zwischen den Fliesen reichen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige solcher Fälle vor.

Ein Wohnungseigentümer und sein Mieter stritten darum, ob die Reparatur der Dichtung am Abflussrohr der Toilette unter die Kleinreparaturklausel fällt. Das heißt, ob der Mieter dafür aufkommen muss oder nicht. Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen 15 C 256/19) befand, ein Mieter wirke nicht unmittelbar auf die Dichtung am Abflussrohr ein und habe damit auch keine Möglichkeit, den Verschleiß durch schonenden Umgang zu reduzieren. Deswegen handle es sich hier nicht um eine Kleinreparatur im Sinne des Gesetzes.

Mit dem regelmäßigen Gebrauch einer Duschabtrennung durch die Mieter ist von Seiten des Vermieters zu rechnen. Schließlich duscht jeder Bewohner in der Regel einmal täglich. Kommt es wegen einer Lockerung dieser Abtrennung zu Schäden an der Badewanne, so liegt nach Meinung des Amtsgerichts Saarbrücken (Aktenzeichen 36 C 306/12) keine schuldhafte Verletzung der Wohnungssubstanz vor und der Mieter muss keinen Schadenersatz leisten.

Manche Mieter neigen dazu, die Dinge selbst in die Hand zu nehmen, wenn sie mit etwas unzufrieden sind. So baute ein nicht fachkundiger Mann ohne Zustimmung des Eigentümers eine Badewanne und einen Boiler ein, verlegte zu dem Zweck Wasserleitungen und brachte Fliesen an der Wand an. Das war eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, befand das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (Aktenzeichen 13 C 285/18). Eine ordentliche Kündigung sei deswegen gerechtfertigt.

Eine etwas andere Fallkonstellation lag bei einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 64 S 31/23) vor. Der ursprüngliche Eigentümer hatte es dem Mieter gestattet, das Badezimmer in Eigenregie zu modernisieren. Etwa zwei Jahrzehnte später nahm der Mieter eine erneute Modernisierung vor. Die neue Vermieterin, die es inzwischen gab, sprach deswegen (und wegen einiger anderer Gründe) die Kündigung aus. Doch sie scheiterte damit, denn der Mieter sei berechtigt gewesen, die von ihm selbst eingebrachten Einbauten zu entfernen und durch eine neue Badezimmerausstattung zu ersetzen.



Manchmal wird das Bad auch zum Thema einer steuerrechtlichen Debatte. Ein Steuerberater nutzte für seine Tätigkeit ausschließlich das häusliche Arbeitszimmer. Als er das Badezimmer grundlegend renovierte, machte er einen 8-Prozent-Anteil der Kosten geltend, was der entsprechenden Fläche des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche der Immobilie entsprach. Der Fiskus lehnte ab, das Finanzgericht hingegen stimmte zu. Das Arbeitszimmer sei Teil des Betriebsvermögens und durch den Umbau sei der Wert des gesamten Wohnhauses erhöht worden. Dies sah der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen VIII R 16/15) anders, da die Kosten nicht im häuslichen Arbeitszimmer selbst, sondern im Badezimmer und damit in einem Raum angefallen sind, der ausschließlich oder mehr als nur in untergeordnetem Umfang privaten Wohnzwecken dient.

Eine Gaststättenerlaubnis darf nicht in jedem Fall verweigert werden, weil in dem Objekt entgegen landesrechtlicher Vorschriften behindertengerechte Toiletten fehlen. Die von Gastwirten zu erfüllenden Vorgaben sind bundeseinheitlich durch das Gaststättengesetz geregelt. Eine Verschärfung auf Landesebene hinsichtlich der Ausstattung darf nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Berlin (Aktenzeichen 4 K 169.15) nur für solche Gaststätten vorgenommen werden, für die nach dem Jahr 2002 Baugenehmigungen erteilt wurden.

Auch im Bad kommt die technische Innovation zum Tragen. Ein Kunde bestellte sich einen WC-Sitz mit spezieller Nano-Beschichtung, die Wasser und Schmutz abweisen sollte. Als er ihn wieder zurückgeben wollte, wurde dies abgelehnt, weil es sich um einen Hygieneartikel handle und die Bestellung kundenspezifisch gewesen sei (Nano-Beschichtung als individuelle Zuwahl). Das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 12 O 357/15) gestattete die Rückgabe, da beide Ablehnungsgründe der Firma nicht zuträfen und daher das Verbraucherwiderrufsrecht nicht ausgeschlossen war.

Es kann einen Verstoß gegen den Mietvertrag darstellen, im Stehen zu duschen. Eine Mietpartei hatte genau das getan und regelmäßig stehend in der Badewanne geduscht, obwohl dieser Raum nur bis zu einer geringen Höhe gefliest war. Weil es zudem nur einen Luftabzug und kein Fenster gab, bildete sich Schimmel. Das hätten die Mieter bedenken müssen, urteilte das Landgericht Köln (Aktenzeichen 1 S 32/15). Deswegen mussten sie für die Beseitigung des Schimmels aufkommen.

Ist die Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand undicht, sollten Immobilieneigentümer schnellstens dagegen einschreiten. Denn wenn es deswegen zu einem Wasserschaden kommt, dann muss die Wohngebäudeversicherung keine Leistungen erbringen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen IV ZR 236/20) stellte fest, es handle sich hier nicht um einen vertragsgemäßen Nässeschaden.

Bei einem "Rohrbruch" handelt es sich schon dem Wortlaut nach um einen sogenannten Sachsubstanzschaden. Ist hingegen ein Rohr lediglich undicht, ohne dass die Substanz betroffen wäre, tritt kein Versicherungsfall wegen "Rohrbruchs" ein. Mit diesem Argument lehnte das Landgericht Hanau (Aktenzeichen 9 O 1398/23, nicht rechtskräftig) die Leistung an einen Versicherten ab. Außerdem wurde in dem Urteil klargestellt, dass ein Siphon nur ein Geruchsverschluss ist und kein Rohr der Abwasserleitung.

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Datum: 19.05.2025 - 09:00 Uhr
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