Heid Immobilien GmbH: Warum sich viele Sanierungen wirtschaftlich nicht rechnen

(ots) - Hohe Investitionen, moderne Technik und sichtbar aufgewertete Objekte: Für viele Eigentümer, Projektentwickler und Bestandshalter von Gewerbeimmobilien klingt das zunächst nach einer sicheren Wertsteigerung. Genau hier liegt jedoch oft ein folgenschwerer Irrtum, denn der Markt honoriert nicht jede Sanierung. Warum also rechnen sich viele Maßnahmen am Ende nicht und worauf kommt es stattdessen an?

Die Ausgangslage wirkt auf den ersten Blick plausibel: Wer viel in eine Gewerbeimmobilie investiert, erwartet auch einen höheren Wert. Eine Prämisse, nach der noch immer viele Marktteilnehmer handeln. Sie sanieren, modernisieren und erneuern – in der Annahme, dass der Verkehrswert der Immobilie dadurch automatisch steigt. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch eine gefährliche Lücke zwischen Aufwand und Ergebnis. Denn der Immobilienmarkt bewertet nicht, wie viel Geld investiert wurde, sondern welchen nachhaltigen Ertrag und welchen realistischen Marktpreis eine Immobilie tatsächlich erzielen kann. „Investierte Sanierungskosten erhöhen den Verkehrswert einer Immobilie nicht automatisch. Wer das erst nach Abschluss der Maßnahmen erkennt, hat ein strukturelles wirtschaftliches Problem“, warnt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.

„Konkret bedeutet das: Kapital wird gebunden, ohne dass sich die Marktposition oder die Rendite der Immobilie entsprechend verbessert. Wir können daher nur davon abraten, teure Sanierungen zu planen, ohne vorher zu prüfen, ob daraus überhaupt höhere Mieten, geringerer Leerstand oder bessere Verkaufspreise entstehen“, fügt er hinzu. Die Heid Immobilien GmbH erlebt derartige Fälle jedoch beinahe täglich. Das Unternehmen führt bundesweit jährlich mehr als 6.000 Immobilienbewertungen durch, beschäftigt mehr als 220 zertifizierte Gutachter an über 50 Standorten in Deutschland und analysiert regelmäßig, wie sich Sanierungsmaßnahmen tatsächlich auf den Verkehrswert auswirken. Gemeinsam mit der Heid Immobilienbewertung, die sich seit mehr als drei Jahrzehnten auf belastbare und rechtssichere Wertermittlungen spezialisiert hat, verfügt das Unternehmen über umfangreiche Erfahrungswerte aus der Bewertung unterschiedlichster Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die dabei gewonnenen Daten liefern wertvolle Einblicke in die Frage, welche Investitionen den Immobilienwert tatsächlich steigern und welche Maßnahmen häufig hinter den Erwartungen zurückbleiben. Worauf es dabei ankommt und welche Fehler besonders teuer werden, verrät André Heid hier.



Der Markt bezahlt Nutzen, nicht Rechnungen

Der zentrale Denkfehler vieler Eigentümer ist schnell benannt: Investitionskosten werden mit Wertsteigerung gleichgesetzt. Demgegenüber bewertet der Markt Immobilien aber auf Grundlage des nachhaltig erzielbaren Ertrags oder des objektiv ableitbaren Sachwerts – also des Werts, der sich aus Gebäude und Grundstück sachlich herleiten lässt. Entscheidend sind Zahlungsbereitschaft, Nachfrage und Ertragskraft. Anders gesagt: Der Markt bezahlt keine Rechnungen, sondern wirtschaftlichen Nutzen und nachhaltige Ertragsfähigkeit.

Eine hochwertige Sanierung erhöht den Verkehrswert daher nur dann, wenn daraus tatsächlich höhere Zahlungsströme, eine bessere Marktposition oder eine stärkere Nachfrage entstehen. Fehlt dieser messbare Mehrertrag, bleibt die Investition wirtschaftlich oft hinter den Erwartungen zurück. In der Praxis zeigt sich genau das immer wieder: Die Immobilie wirkt moderner, technisch besser und optisch aufgewertet, wirtschaftlich aber bleibt der Effekt gering.

Energetische Modernisierung ohne ausreichenden Mehrwert

Besonders häufig zeigt sich dieses Muster bei energetischen Maßnahmen. Neue Dämmung, moderne Heizungsanlagen oder neue Fenster verursachen oft Investitionskosten im sechsstelligen Bereich. Zwar verbessert sich dadurch häufig die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes, etwa von EPC-Klasse D auf EPC-Klasse B. Ein solcher technischer Fortschritt ist aber nicht automatisch mit einem höheren Marktwert gleichzusetzen.

Der Grund ist einfach: Bestehen langfristige Mietverträge mit festen Nettokaltmieten, lassen sich die zusätzlichen Kosten oft nicht über höhere Mieteinnahmen ausgleichen. Die sinkenden Energiekosten kommen in solchen Fällen überwiegend dem Mieter zugute, nicht dem Eigentümer. Hinzu kommt, dass an vielen Standorten die Nachfrage von Mietern fehlt, die für energetische Verbesserungen deutlich höhere Mieten zahlen würden.

Over-Improvement: Wenn die Lage Grenzen setzt

Ein weiteres Problem entsteht, wenn Eigentümer in wirtschaftlich schwächeren Lagen einen Standard schaffen, den der Markt nicht trägt. So führen Premium-Sanierungen in B- und C-Lagen häufig nicht zu den erwarteten Wertsteigerungen. Hochwertige Böden, exklusive Küchen oder aufwendige Designausstattungen ändern nichts am grundlegenden Preisniveau eines Standorts.

In der Fachsprache wird dieses Phänomen als Over-Improvement bezeichnet. Gemeint ist damit eine Investition in einen Ausstattungsstandard, den der Markt wirtschaftlich nicht refinanzieren kann. Weder Mieter noch Käufer zahlen automatisch mehr, nur weil eine Immobilie technisch oder optisch hochwertiger ausgestattet ist. Maßgeblich bleibt die Standortqualität. „Der Markt interessiert sich weder für persönliche Vorstellungen noch für emotionale Bindung an ein Objekt, sondern ausschließlich für Zahlungsbereitschaft, Nachfrage und Ertragskraft“, betont André Heid.

Sanierung im laufenden Betrieb – oft teurer als gedacht

Hinzu kommen Risiken, die in der Planung häufig unterschätzt werden. Gewerbeimmobilien werden oft während bestehender Mietverhältnisse saniert. Baumaßnahmen im laufenden Betrieb bringen jedoch fast immer Belastungen mit sich: Baulärm, eingeschränkte Nutzbarkeit und Störungen im Alltag der Mieter.

Mietminderungen, Kompensationsforderungen, Mietausfälle oder temporäre Leerstände sind in solchen Situationen keine Ausnahme. Kommt es während der Bauphase zu längeren Einschränkungen, verlängern Bestandsmieter ihre Verträge mitunter nicht. Dann wächst der wirtschaftliche Schaden weiter. In der Gutachterpraxis der Heid Immobilien GmbH gibt es Fälle, in denen die Folgekosten aus Leerstand, Entschädigungen und Ausfällen höher waren als die eigentlichen Baukosten. „Viele Eigentümer unterschätzen, dass nicht die Handwerkerrechnung das größte Risiko darstellt, sondern die wirtschaftlichen Nebenwirkungen der Maßnahme. Die Folgeschäden aus Mietausfällen und Entschädigungen können die eigentlichen Baukosten weit übersteigen“, verrät André Heid.

Der teuerste Fehler: fehlende Vorab-Bewertung

Der häufigste und zugleich teuerste Fehler liegt allerdings vor dem ersten Handgriff: Es fehlt die unabhängige Wirtschaftlichkeitsanalyse. Viele Eigentümer starten Maßnahmen, ohne den aktuellen Verkehrswert und den realistisch erzielbaren Zielwert nach der Sanierung zu prüfen. Ohne diese Vorher-Nachher-Bewertung bleibt unklar, ob die geplante Investition überhaupt sinnvoll ist.

Wie gravierend das sein kann, zeigt ein einfaches Beispiel: Steigt eine Immobilie nach der Sanierung nur um 15 Prozent im Wert, während zugleich 35 Prozent des ursprünglichen Objektwertes investiert wurden, entsteht ein strukturelles wirtschaftliches Problem. Genau deshalb braucht jede größere Investition in eine Bestandsimmobilie eine belastbare Grundlage. Dazu gehören der aktuelle Verkehrswert, der realistisch erreichbare Marktwert nach Abschluss der Maßnahme, reale Vergleichstransaktionen sowie marktfähige Miet- und Kaufpreise.

Zusätzlich muss berechnet werden, welchen Return on Investment die Sanierung erzielt und in welchem Zeitraum sie sich amortisieren kann. Return on Investment bezeichnet dabei den wirtschaftlichen Rückfluss einer Investition, also das Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital und erzieltem Ertrag. „Die Aufgabe eines Immobiliengutachters besteht darin, den tatsächlichen Marktwert sichtbar zu machen – nicht den gewünschten Wert eines Eigentümers zu bestätigen. Wer vor einer Sanierung keine unabhängige Bewertung einholt, trifft keine unternehmerische Entscheidung, sondern eine emotionale“, erläutert André Heid.

Fazit: Wirtschaftlich sinnvolle Sanierungen beginnen mit der Analyse

Sanierungen können sehr wohl wirtschaftlich erfolgreich sein. Voraussetzung ist allerdings, dass sie auf einer fundierten Markt- und Wertanalyse basieren. Nicht die Höhe der Investition entscheidet über den Erfolg, sondern die Frage, ob der Markt bereit ist, den daraus entstehenden Mehrwert tatsächlich zu bezahlen. Wer diesen Grundsatz beherzigt, schützt Kapital, vermeidet Fehlinvestitionen und trifft fundierte Entscheidungen. Genau darin liegt der Unterschied zwischen einer kostspieligen Maßnahme und einer wirtschaftlich tragfähigen Investition.

Die Heid Immobilien GmbH unterstützt dabei mit Verkehrswertgutachten, Wirtschaftlichkeitsanalysen und Bewertungen für Investitionsentscheidungen im Gewerbeimmobilienbereich – immer auf Basis realer Marktbedingungen, nicht subjektiver Erwartungen. „Sanierungen sind kein Selbstzweck. Wer wirtschaftlich denkt, investiert nur dort, wo der Markt den Mehrwert auch tatsächlich honoriert, und holt sich dafür die Expertise, die er braucht“, so André Heid abschließend.

Sie wollen eine professionelle Wirtschaftlichkeitsanalyse durchführen lassen und Ihr Sanierungsvorhaben damit auf belastbarer Basis umsetzen? Dann vereinbaren Sie direkt einen Termin mit einem Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH (https://www.heid-immobilienbewertung.de)!

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