DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Robuste Büromärkte trotzen Konjunkturabschwächung

Jahresbilanz 2012 / Ausblick 2013 der deutschen Büromärkte

(firmenpresse) - Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die deutschen Büromärkte im Laufe des Jahres 2012 ungeachtet der im Jahresverlauf verschärften Schuldenkrise und der Konjunkturabschwächung robust entwickelten:
- Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten im Jahr 2012 auf rd. 3,49 Mio. m² (2011: rd. 3,79 Mio. m²). Damit liegt der jüngste Büroflächenumsatz zwar 8% unter dem Vorjahreswert, indessen markant 15% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (2002 bis 2011: ca. 3,03 Mio. m²).
- Der Büroflächenleerstand sank in den analysierten Büromärkten wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert binnen Jahresfrist um rd. 510.000 m² auf aktuell rd. 9,06 Mio. m² (Ende 2011: rd. 9,57 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 9,3% auf 8,7%.
- Die insgesamt verhaltene spekulative Neubautätigkeit führt mittlerweile zu einer Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und zu steigenden Spitzenmieten: Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete zog in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten auf EUR 24,60/m² an (2011: EUR 23,70/m²), das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen auf rd. EUR 15,60/m² (2011: rd. EUR 14,70/m²).

Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit 3 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 86% der gesamten DIP-Büroflächenumsätze um 8% gegenüber dem Vorjahr (2011: rd. 3,27 Mio. m²). Allein in Berlin und Frankfurt/Main konnte der Büroflächenumsatz gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden.



Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt ist 2012 wie in den Vorjahren München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 705.000 m² (-15% gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Berlin (rd. 590.000 m²; +3%) und Frankfurt/Main mit rd. 505.000 m² (+23%). Hamburg erreicht den vierten „Platz“. Allerdings verfehlt die Hansestadt mit rd. 430.000 m² das Vorjahresergebnis um rd. 20%. Auch Düsseldorf (331.000 m²; -9%) und Köln (245.000 m²; -13%) bleiben unter dem letztjährigen Umsatzniveau. In Stuttgart beträgt der Umsatzrück­gang sogar 32% (2012: 190.000 m²).

Büroflächenumsatz in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe
In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2012 zusammen rd. 494.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 4% weniger als im Vorjahr (2011: rd. 516.000 m²).

Wie in den großen Bürozentren wurden hier in den meisten Städten geringere Flächenumsätze erzielt als im Vorjahr. Höhere Umsätze konnten in Dresden (79.000 m²; +10%) und Bremen (90.000 m²; +6%) erzielt werden. Die größten Umsatzrückgänge wurden dagegen in Magdeburg (15.000 m²; -49%) und Rostock (10.000 m²; -44%) analysiert.

Sinkende Büroflächenleerstände
In nahezu allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände bzw. blieben stabil (Düsseldorf). Lediglich in Bremen und Rostock stiegen die Angebotsreserven leicht an. Der Gesamtleerstand sank um rd. 510.000 m² auf aktuell rd. 9,06 Mio. m² (Ende 2011: rd. 9,57 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 9,3% auf 8,7%.
Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP für München (- 150.000 m²), gefolgt von Hamburg (- 140.000 m²), Frankfurt (- 90.000 m²) und Berlin (- 50.000 m²).

Steigende Spitzenmieten
Angesichts der Verknappung moderner Flächen in begehrten Innenstadtlagen stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten um knapp 4% auf EUR 24,60/m² (2011: EUR 23,70/m²), das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen um rd. 6% auf rd. EUR 15,60/m² (2011: rd. EUR 14,70/m²).
Den stärksten Anstieg analysiert DIP für Düsseldorf, wo sich die gewichtete Spitzenmiete um 9% auf EUR 25,50/m² erhöhte. Hintergrund sind hier insbesondere Büroflächenab­schlüsse in dem Neubauprojekt „Kö-Bogen“ in Top-Citylage. An zweiter Stelle folgt München mit einem Anstieg um 5% auf rd. EUR 31,50/m².
Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird indessen unverändert in Frankfurt/M. mit stabil EUR 36,-/m² erzielt.

Prognose und Trends 2013
- Für das Jahr 2013 prognostiziert DIP für die 14 analysierten Büromärkte gegenüber 2012 einen in etwa Vorjahresniveau erreichenden Büroflächenumsatz von ca. 3,3 Mio. m². Dazu tragen nach Analysen der Immobilienspezialisten folgende Gründe bei:
1. Der Einfluss der europäischen Schuldenkrise auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist unverändert groß. Nachdem in Deutschland 2011 ein Wirtschafts­wachstum von 3,0% erreicht wurde, hat sich dieses in 2012 auf 0,8% abgeschwächt. 2013 wird sich aufgrund der weiterhin ungelösten Schuldenkrise die Eintrübung der Realwirtschaft in Deutschland fortsetzen. Das Bruttoinlandsprodukt soll um maximal 1,0% wachsen. Die damit einhergehende verhaltene Wachstumsdynamik fokussiert den Büroflächenumsatz 2013 unter anhaltendem Kostensenkungsdruck (Flächen- u. Energieeffizienz; desksharing, homeoffice) weiter in Richtung durchdachter Flächen- und Mietvertragsoptimierungen.
2. Da das verfügbare nachfragegerechte Flächenangebot insbesondere in den Top-Lagen schrumpft und damit zunehmend attraktive Alternativen fehlen, werden geplante bzw. optimierungsbedingte Umzüge überwiegend ohne Mehrflächeninan­spruchnahme erfolgen. Das bedeutet, dass sich Nettoabsorptionen nur vereinzelt ergeben werden, zumal hierbei auch individuelle Branchenkonjunkturen (Banken, Werbeagenturen etc.) durchschlagen.
- Hintergrund für die Angebotsverknappungen ist u.a. das Bürofertigstellungsvolumen, das auch 2013 wiederum gering ausfallen wird: Konjunkturelle Risiken sowie steigende Finanzierungs­restriktionen der Banken sorgen nach Beobachtungen von DIP für eine limitierte Neubaupipeline in der Mehrzahl der Bürozentren.
- Die dadurch weiter sinkenden marktfähigen Büroflächenleerstände in zentralen Lagen führen zu einer Verknappung von nachfragegerechten modernen Flächen in Top-Lagen. Dies eröffnet Steigerunspotentiale, so dass sich nach Prognosen von DIP der Trend anziehender Spitzenmieten auch 2013 fortsetzen wird.Weitere Infos zu dieser Pressemeldung:
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Bereitgestellt von Benutzer: ThomasGlodek
Datum: 02.01.2013 - 08:08 Uhr
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Kategorie:

Bau & Immobilien

Meldungsart: Finanzinformation
Versandart: Veröffentlichung
Freigabedatum: 02.01.2013

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