Mietrecht aufgeschlüsselt: Urteil des BGH zur Hunde- und Katzenhaltung
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generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber
was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine
Katze anschaffen wollen? Immonet hat mit Rechtsexpertin Ricarda
Breiholdt gesprochen und sich das Urteil erklären lassen.
Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur
noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch
nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter
auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?
Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig
sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte
Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH
ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von
Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt - also auch
unter Berücksichtigung der Kleintiere - nicht zulässig ist. Vielmehr
ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des
Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale
Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der
Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen-
oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.
Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter
auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder
gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?
Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung
oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer
umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen
Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen
Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige
Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des
Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine
übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu
verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine
Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können
oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss
der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder
gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret (und
dies ist wichtig) überhöht abgenutzt wird.
Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind,
was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung sind, wie sehr
das Tier Nachbarn stören würde? Breiholdt: Ein solcher Fall endet in
aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist
eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich
oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und
Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung
beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien
abwägt.
Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern
will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?
Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So
gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche
Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde-
oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen
Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die
Zustimmung bitten, sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe
darlegen.
Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den
Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund
habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?
Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher
"problematischen" Tieren in aller Regel zu erheblichen
Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt,
sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung
mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern,
wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder
aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind.
Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle
spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen
kleinen, nur etwa 20 cm schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist
zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht
ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch
die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung
bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder
ständiges Bellen.
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Datum: 20.06.2013 - 14:51 Uhr
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