Verbraucherrat: Baurecht / Gewährleistung und Gewährleistungsmängel
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nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder, fast
schlimmer noch, sie hat gebaut, was für den bezweckten Gebrauch
untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen.
Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.
Das Problem: keine vertragsgerechte Bauleistung
Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder
Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung
erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder
für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im
Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke
verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine
mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den
vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung
vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren
auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen
in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung
nicht entziehen können.
Worauf kommt es an?
Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen,
dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht.
Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren
für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser
Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber
nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für
den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte
Gewährleistungssicherheit.
Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet
Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus
oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist
der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat
er eine - auch schriftliche - Erklärung abzugeben, dass die
Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind
Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert
und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings
darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung
durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss
eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt
im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch
durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.
Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme
An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der
Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die
Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den
Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns
ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine
Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das
Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden.
Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen
Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden,
nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen
oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn
aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr
einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom - die
Erscheinung - in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben
und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung
auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme
objektiv ausgeführt werden kann.
Wichtig: Ansprüche geltend machen
Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die
Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das
Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und
als Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung
nicht nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein
von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst
veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz
geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar,
besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz.
Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der
Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern.
Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist
geboten.
Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren
Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf
Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von
fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für
Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer
Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein.
BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für
Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu
dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung
versichern - beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB.
Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist
über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher
Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige
technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom
Unternehmer zu ersetzen.
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Bauherren-Schutzbund e.V.
Bundesbüro
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Datum: 27.06.2013 - 11:19 Uhr
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