Risiko beim Hauskauf
Versteckte Mängel richtig einschätzen? Guter Rat muss nicht teuer sein!
Hauskauf - Risiko
Mängel beim Hauskauf richtig einschätzen
Die Besichtigung vor dem Hauskauf
Vor dem Kauf eines Hauses wird natürlich immer eine gründliche Besichtigung durchgeführt.
Entspricht das Objekt den Anforderungen, oder ist es geradezu ideal auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten, so steht dem Kauf nichts mehr im Weg. Allerdings sollte dem ersten Schein nicht immer bedingungslos vertraut werden.
Kellerwände: Die wichtige Basis des Hauses.
Bei der Begutachtung des Objektes sollten insbesondere der Keller und oder die Bodenplatte des Objektes gründlich untersucht werden.
Keller und Fundamente des Hauses, vom Segen zusätzlicher Nutzräume mal abgesehen, sind aus statischer Sicht wichtige Grundlagen des Bauwerks.
Die tragenden Fundamente und Wände, meist aus Mauerwerk oder Beton bestehend, sind Basis aller weiteren Stockwerke bis zum Dachfirst und haben daher "fundamentale" Bedeutung für das ganze Haus.
Geschädigte oder feuchte Wände und Böden im Keller führen früher oder später zur Beeinträchtigung der gesamten Bausubstanz und beinflussen das Wohnklima, die Stabiltät und Dauerhaftigkeit des Hauses nachhaltig.
Die Beurteilung kann dabei von "leicht feucht und vorerst unbedenklich" bis zu "stark geschädigt, nass, statisch bedenklich, Schimmel und Schwammbefall" gehen.
Analyse des Kellers
Die Beurteilung des Zustands im Einzelfall kann aber schwierig sein, insbesondere wenn Wand- und Bodenflächen durch Beläge und Verkleidungen nicht direkt zugänglich sind. In Zweifelsfällen sollte immer ein unabhängiger Fachmann die Wände analysieren, um Überraschungen vorzubeugen. Deuchtlich gesagt werden muss jedoch auch, dass Wandputze und Verkleidungen meist als "Verschönerungen" eingebaut werden, und nicht zwingend die Kaschierung von Bauschäden bedeuten.
Die folgende Risikoaufstellung bildet eine Rangliste in aufsteigender Folge hinsichtlich der Erkennbarkeit von möglichen Schäden.
Risikobewertung - Kellerwände
Betonwände, oder Mauerwerk mit Fugen sind erkennbar. Die Wände sind nicht renoviert und nicht frisch gestrichen, Anstriche sind altersgemäß in Ordnung.
Wände sind verputzt und weder frisch gestrichen noch sind frische Putzbereiche erkennbar. Oberflächen sind altersgemäß in Ordnung.
Betonwände, oder Mauerwerk mit Fugen sind erkennbar. Wände sind frisch gestrichen. Anstriche könnten Schäden überdecken.
Wände sind teils frisch verputzt. Anstriche sind neu. Renovierung könnte Schäden überdecken.
Wände sind mit Verkleidungen (Holzvertäfelung oder Bauplatten) versehen und eine direkte Untersuchung der Bausubstanz ist nicht möglich.
Wände sind im Sockelbereich mit zusätzlichem Putz oder mit Hohlkehlen versehen. Könnte auf ältere Schäden und Feuchtigkeitseintritte hindeuten.
Risiko - Kellerfußboden
Für Kellerböden gilt analog ähnliches. Je mehr Schichten den Fußbodenaufbau darstellen, desto schwieriger wird die Beurteilung der Böden.
Bei Stahlbetonsohlplatten "neuerer" Bauweise (ca. ab Ende der 70er Jahre), sind die Risiken bei Bodenplatten hinsichtlich Wasserdurchtritt denkbar gering und zu vernachlässigen.
Oft werden allerdings Wassereintritte fehlinterpretiert, die Estrich und Wände durchfeuchten und den Anschein erwecken, das Wasser könnte durch die Bodenplatte eintreten. In der Mehrzahl der Fälle sind dann aber doch die Kelleraußenwände ursächlich und das Wasser drückt von außen unter den Estrich.
Bis Mitte der 70er Jahre wurden Keller und nicht unterkellerte Häuser jedoch in der Regel auf Streifenfundamenten gegründet. Aus technischer Sicht bedeutet dies, dass aufstauendes oder drückendes Wasser, falls vorhanden, auch von unten durch die Kellerböden in die Räume eindringen kann.
Entlastend ist jedoch dabei zu bemerken, dass Wohnhäuser mit Streifenfundamenten, wie auch z.B. ältere Häuser der Jahrhundertwende, in der Regel dann auch nur in Gegenden errichtet wurden, bei denen die Wasserbelastung von unten keine Rolle gespielt hat.
Aber: Boden- und Wasserverhältnisse, wie auch Grundwasserstände können sich auch ändern und dann doch zu Durchfeuchtungen z.B. bei Regenkatastrophen führen.
Verdeckte Mängel beim Hauskauf
Mängel beim Hauskauf sollten möglichst vor Vertragsabschluss aufgedeckt werden
Sogenannte "verdeckte Mängel" sind nachträglich nur sehr schwer geltend zu machen.
Unter anderem muss dem Käufer dabei zweifelsfrei vorsätzliche Täuschung und zielgerichtete Verdeckung der Mängel nachgewiesen werden. Das ist in aller Regel nicht einfach, wenn der Käufer die Kenntnis des vorliegenden Schadens bestreitet.
Es ist daher immer besser, vor Abschluss eines Kaufvertrages eine sehr gründliche Analyse der Bausubstanz durchzuführen, um nicht später Überraschungen zu erleben.
War z.B. das Kellermauerwerk nass und wurde vor Besichtigung frisch gestrichen, so kann dadurch nicht zwingend auf vorsätzliche Täuschung geschlossen werden.
Im Zweifel sollte eine Fachfirma hinzugezogen werden, um diese Überraschungen weitgehend auszuschließen. Vielleicht wußte der bisherige Eigentümer selbst nichts von dem nassen Estrich oder den feuchten Außenwänden und zeigt nach der Analyse Verständnis für die noch anzusetzenden Abdichtungs- und Trockenlegungskosten.
Sanierungskosten beim Hauskauf kalkulieren
wurden Schäden nach gründlicher Untersuchung festgestellt, so sind die Sanierungkosten dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Ggf. kann mit dem Käufer ein entsprechender Nachlass verabredet werden, der die Kellerabdichtung und Trockenlegung z.B. des Kellers möglich macht.
Sind solche Arbeiten notwendig, so sollte auch bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages ein Kostenvoranschlag eingeholt werden.
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ASi Abdichtung - Fachbetrieb für Abdichtungstechnik, Trockenlegung und Schadensanalysen.
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Tel. 05136 9746230
eMail: trockenlegung-hannover.de
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Datum: 17.12.2016 - 11:41 Uhr
Sprache: Deutsch
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Bau & Immobilien
Art der Fachartikel: Kooperation
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