Vorkaufsrecht des Mieters bei Aufteilung eines Grundstücks
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§577 BGB wird hier analog angewandt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 04. April 2011- 1 BvR 1803/08 -, juris).
Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Dem Wortlaut nach umfasst die Vorschrift nur Fälle der Begründung von Wohnungseigentum. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob Bewohner eines Ein- oder Zweifamilienhauses in Fällen der Aufteilung des Verkaufs einer Hälfte schutzlos sind.
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:
Das Bundesverfassungsgericht hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 klargestellt, dass der Schutzzweck des § 577 BGB auch eine Anwendung auf Fälle der Aufteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Ein- und Zweifamilienhauses gebietet.
Zwar ist nach dem Wortlaut des § 577 BGB lediglich bei der Begründung von Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht vorgesehen. Dass diese Regelung abschließend sein soll und der Gesetzgeber lediglich die Mieter von Wohnungseigentum schützen wollte, ergibt sich aus den Gesetzgebungsmaterialien hingegen nicht. Wie die Beschwerdeführerin selbst einräumt, kommt in der Begründung zum Vierten Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (BTDrucks 12/3254, S. 40) nicht zum Ausdruck, dass eine derartige Beschränkung gewollt war (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 04. April 2011 - 1 BvR 1803/08 -, juris).
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vermieter, die Erwerb einer durch Realteilung entstanden Haushälfte planen, sollten sich darüber im Klaren sein, dass in solchen Fällen nicht nur das Vorkaufsrecht des Mieters zu beachten ist, sondern auch der Schutz des Mieters vor einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 577a BGB greift.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wird ihr Vorkaufsrecht tangiert, ist Eile geboten. In einem solchen Fall sollten Sie umgehend rechtlichen Rat aufsuchen. Unterschreiben Sie keinesfalls voreilig irgendwelche Erklärungen. Auch Vereinbarungen, die die Aufhebung des Mietverhältnisses gegen Zahlung eines Abstandes zum Inhalt haben, sollten genau überlegt sein. Haben sie wirklich alles geregelt? Wie sieht es mit der Räumung, eventuellen Schadenersatzansprüchen wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache, Ansprüchen wegen Schönheitsreparaturen, Kaution, Betriebskosten und ähnlichem aus?
17.2.2014
Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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