AENGEVELT analysiert Rekordwert am Büromarkt Dresden
Moderater Start in 2018
AENGEVELT Immobilien(firmenpresse) - 2017 erzielte der Dresdner Büroflächenmarkt einen Flächenumsatz von rd. 105.000 m². Dieser Wert liegt rd. 35% über dem Vorjahreswert (2016: rd. 78.000 m²) und übertrifft auch den Mittelwert der jüngsten Dekade ( 2007 bis 2016: rd. 80.900 m²) um rd. 30%. Damit ist Dresden hinsichtlich des Büroflächenumsatzes zweitstärkster ostdeutscher Büromarkt nach Leipzig, wo 2017 mit 158.000 m² kontrahierter Bürofläche ebenfalls ein Rekordergebnis erzielt wurde.
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen etwas geringeren, indessen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 90.000 m², ungeachtet eines ruhigen Starts im ersten Quartal 2018 mit rd. 12.000 m² (I. Q 2017: 19.500 m²).
Short Facts 2017
• Der Dresdner Büroflächenumsatz von 105.000 m² in 2017 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH u.a. auf dem Anstieg der Mietvertragsabschlüsse > 2.000 m²: Entfielen hierauf 2016 rd. 12.500 m², waren es 2017 35.300 m².
• Dresden weist mit dem Ergebnis zudem eine überdurchschnittliche Umsatzdynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 4,2% auf (2016: 3,1%).
• 2017 wurden rd. 10.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2016: rd. 13.400 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,4% des Bestands.
• Gleichzeitig setzte sich der Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 190.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 7,7% des Gesamtbestandes von rd. 2,48 Mio. m² Bürofläche fort (Anfang 2017: 218.000 m² bzw. 8,8%).
• Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorjahr (EUR 12,-/m²) auf EUR 13,-/m² gestiegen.
Prognose / Trends 2018
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Büroflächenumsatz um 90.000 m².
• Im ersten Quartal 2018 analysiert AENGEVELT-RESEARCH einen gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunkenen Flächenumsatz von 12.000 m² (I. Q 2017: 19.500 m²). Hierbei gab es mehrere im kleinen vierstelligen m²-Bereich.
• 2018 werden voraussichtlich lediglich 25.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. dies entspricht einer Innovationsquote von gerade einmal 1% des Büroflächenbestandes. Zudem sind hiervon weit über 50% bereits vorvermarktet, so dass sich das am Markt verfügbare Angebot nur unzureichend erhöht.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 165.000 m² Bürofläche.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2018 ein stabiles Mietniveau von rd. EUR 13,-/m². Damit bietet Dresden unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze 2017 nach Lagen/Ortsteilen
• Aufgrund der bereits seit längerem fortschreitenden Verknappung bedarfsgerechter Büroflächen in der Dresdner City sank der hier kontrahierte Büroflächenumsatz 2017 - ungeachtet einer hohen Nachfrage - auf rd. 20.300 m² bzw. einen Marktanteil von 19% (2016: 22.700 m² bzw. 29%).
• Gewinner dieser Verlagerung des Marktgeschehens in andere Stadtlagen waren 2017 insbesondere die Außenbereiche mit 58.000 m² bzw. 55% über (2016: 11.700 m², 15%)
• In den City-Randlagen wurden 13.600 m² bzw. 13% umgesetzt (2016: 21.400 m², 27%).
• Auf die weitere Innenstadt entfielen rd. 11.700 m² bzw. 11% (2016: 14.000 m², 18%).
• Der solitäre Bürostandort im Bereich des Flughafens konnte mit rd. 1.300 m² nicht an den Flächenumsatz des Vorjahres anknüpfen (2016: 8.300 m²).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Durch eine Vielzahl an großflächigen Anmietungen konnten die sonstigen Dienstleister (u. a. Industrie-, Handels-, Verkehrs und Bauunternehmen) einen Flächenumsatz von rd. 40.500 m² (2016: 10.200 m²) realisieren und stellten 2017 mit einem Marktanteil von 39% die mit Abstand stärkste Nachfragegruppe dar.
• Beratende und unternehmensbezogene Dienstleistungsunternehmen, im letzten Jahr noch umsatzstärkste Branche, kontrahierten rd. 34.300 m² Bürofläche (33%) - Platz 2.
• Medien-, IT- und Kommunikationsunternehmen verteidigten mit einem Umsatz von rd. 20.000 m² bzw. 19% den dritten Platz des Vorjahres.
• Die öffentliche Hand/Verbände, im Vorjahr noch auf Platz 2, verzeichneten 2017 einen Umsatzrückgang auf 6.700 m² (2016: 13.400 m²) und belegen den vierten Rang.
• Finanzdienstleister spielen in Dresden weiterhin eine lediglich untergeordnete Rolle und generierten einen geringen Flächenumsatz von 3.400 m² (2016: 2.500 m²).
Büroleerstände
Anfang 2018 standen in Dresden 190.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 7,7% des Gesamtbestandes von rd. 2,48 Mio. m².
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamtleer-stand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten zu differenzieren:
• In Dresden sind vom Büroflächenleerstand rd. 85.600 m² bzw. 46% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 21% bzw. 40.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre durch¬schnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings mit einem Volumen von rd. 1.000 m² nicht relevant sind.
• Nach Abzug der zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 126.600 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (190.000 m²) ergibt sich der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von 63.400 m² (Anfang 2017: 77.000 m²). Das sind 33% des gesamten Büroflächenleerstands. (Anfang 2017: 35%). Bezogen auf den Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,48 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von lediglich 2,6%.
Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die statistische Leerstandsrate (8,8%) auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Stabiles Mietniveau
• Aktuell werden im Spitzensegment EUR 13,-/m² erzielt (2016: EUR 12,-/m²). Da sich das qualifizierte moderne Büroflächenangebot in den gefragten Citylagen u.a. aufgrund nur geringer spekulativer Fertigstellungen kaum erhöht, zeichnet sich hier eine stabile Entwicklung ab.
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen dagegen weiter an auf rd. EUR 11,-/m² (2016: EUR 10,15/m²; 2015: EUR 9,10/m²).
• Entsprechend ist auch die mittlere Miete im gesamten Stadtgebiet – wenn auch moderater - von EUR 8,35/m² auf EUR 8,50/m² gestiegen.
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Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2017: mehr als 127.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 550 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von rd. 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 100% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, 100% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Bestätigt werden diese exzellenten Befragungsergebnisse auch durch FOCUS und FOCUS-MONEY, die im Rahmen der bundesweiten Studien “Fairster Immobilienmakler“ (FOCUS-MONEY, Ausgabe 10/2018, 28.02.2018) und “Höchste Kundentreue“ (FOCUS, Ausgabe 9/2018, 24.02.2018) AENGEVELT erneut und wiederholt mit Bestnoten auszeichnen.
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
E-Mail: t.glodek(at)aengevelt.com
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Datum: 04.05.2018 - 09:22 Uhr
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