Neu bauen oder gebraucht kaufen? Was sich wo in Deutschland rechnet
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- Kaufpreisdifferenz im Landkreis Miesbach (Bayern) und in
Stuttgart am höchsten
- Preisunterschied zwischen alten und neuen Immobilien im
Landkreis Rostock am geringsten
Eine neugebaute Wohnung oder eine Gebrauchtimmobilie - was rechnet
sich für Käufer in Deutschland? In der Region Leipzig, im Harz, in
einigen Feriengebieten und in den sieben größten Städten Deutschlands
und ihrem Umland sind Neubauten deutlich teurer als
Bestandsimmobilien. So kostet beispielsweise ein Quadratmeter in
einer gebrauchten Wohnung im mittleren Preissegment im Landkreis
Leipzig 1.144 Euro, in einem Neubau 3.300 Euro. Beim Kauf einer 70
Quadratmeter großen Wohnung würde sich die Kaufpreisdifferenz ohne
Nebenkosten auf mehr als 150.000 Euro summieren. Das wäre der
sechsthöchste Unterschied bundesweit. Die höchste Differenz ergibt
sich für den Landkreis Miesbach, in dem Schlier- und Tegernsee liegen
und der eine Dreiviertelstunde von München entfernt ist. Hier beträgt
der Preisunterschied knapp 200.000 Euro.
Bei den so genannten "Big Seven" weist Stuttgart den höchsten
Preisunterschied auf - rund 165.000 Euro für eine 70-qm-Wohnung.
Damit belegt die schwäbische Metropole unter allen kreisfreien
Städten und Landkreisen den zweiten Rang.
Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-qm-Wohnungen
in Euro, mittleres Preissegment (Median)*
Stadt Bestand Neubau KP-Differenz
Berlin 3.928,57 EUR 5.583,27 EUR 115.829,00 EUR
Hamburg 4.107,14 EUR 4.862,50 EUR 52.875,20 EUR
München 6.980,00 EUR 8.249,42 EUR 88.859,40 EUR
Köln 3.412,70 EUR 4.988,22 EUR 110.286,40 EUR
Frankfurt a. M. 4.637,30 EUR 6.381,61 EUR 22.101,70 EUR
Stuttgart 4.040,82 EUR 6.400,00 EUR 165.142,60 EUR
Düsseldorf 3.452,38 EUR 5.486,98 EUR 142.422,00 EUR
*nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens 20 Daten zu
Neubauten (Baufertigstellung 2015-2018) in 2018; Kaufpreise ohne
Nebenkosten
Quellen: empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Berechnungen und
Darstellung HWWI
Das sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2019. Für diesen hat
das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Angebote in 401
kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht. Er gibt einen
Überblick über die regionalen Preisabstufungen des Jahres 2018
zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten. Als
Neubauten gelten dabei alle Immobilien, die zwischen den Jahren 2015
und 2018 fertiggestellt wurden.
Nördlich von München, im westlichen Rheinland-Pfalz und in einigen
Küsten- und Ferienregionen sind die Preisdifferenzen gering. Im
Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm - mit seiner rund 50 Kilometer
nördlich von München gelegenen Kreisstadt - errechnet sich für die
70-qm-Wohnung ein Preisunterschied von 49.000 Euro, für den Landkreis
Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) mit der Urlaubsinsel
Usedom von etwas mehr als 30.000 Euro. Am niedrigsten sind die
Differenzen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Neubau verglichen mit
einer Bestandsimmobilie in den Landkreisen Rostock (7.500 Euro),
Wittmund (9.000 Euro) und Leer (11.000 Euro), die an Ost- und Nordsee
liegen. Besonders in den Feriengebieten der Küstenregionen sind
gepflegte Bestandsbauten auf gut gelegenen Grundstücken in Küstennähe
oder in den gewachsenen Dorfkernen besonders gefragt. "Je geringer
die Preisdifferenz ist, desto intensiver sollten sich potenzielle
Käufer mit einer Neubauwohnung befassen - auch wenn die
Anschaffungskosten erstmal höher sind", sagt Eva Grunwald, Leiterin
Immobiliengeschäft Postbank. "Denn ein Neubau bietet große Vorteile:
eine höhere Energieeffizienz, eine moderne Ausstattung und eine
längere Gewährleistung bei Mängeln am Bau."
Im Hochpreissegment ergibt sich für die Preisdifferenzen zwischen
Neubau- und Bestandsbauten eine ähnliche Rangfolge der Landkreise und
kreisfreien Städte wie im mittleren Bereich. Ausgenommen hiervon sind
das Berliner Umland, in dem die Preisdifferenzen im Jahr 2018
speziell bei besonders teuren Immobilien sehr hoch ausgefallen sind
und die Messestadt Leipzig mit nur geringen Preisunterschieden
zwischen Neu- und Bestandsbauten in diesem Segment. So waren
beispielsweise im Landkreis Teltow-Fläming südlich von Berlin für
eine 70-qm-Wohnung ohne Nebenkosten im Hochpreissegment rund 121.000
Euro mehr als im mittleren Segment fällig, in Leipzig lediglich etwas
mehr als 30.000 Euro.
Bei den teuersten zehn Prozent der verkauften Immobilien im
vergangenen Jahr liegt wieder der Landkreis Miesbach im südlichen
Bayern mit einer Kaufpreisdifferenz von rund 247.000 Euro an der
Spitze. Auch die Landeshauptstadt Stuttgart befindet sich mit
Unterschieden von rund 203.000 Euro für die 70-qm-Wohnung weit vorn.
Bis auf wenige Ausnahmen sind die Preisunterschiede zwischen
mittlerem und Hochpreissegment in allen Landkreisen und kreisfreien
Städten bei den Bestandsbauten größer als bei den Neubauten. So liegt
beispielsweise der Aufschlag in der Hauptstadt Berlin für eine
70-qm-Wohnung im Bestand zwischen mittlerem und Hochpreissegment bei
57 Prozent, bei den Neubauten bei 49 Prozent.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährliche mehrteilige
Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen
Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende
Analyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte
Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den
401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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Ralf Palm
+49 228 920 12109
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Datum: 13.08.2019 - 10:05 Uhr
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