Abschaffung des Heizungsgesetzes beschlossen - doch der Markt bestraft unsanierte Immobilien härter denn je

(ots) - Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet, das die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch abschafft. Viele Eigentümer lesen daraus Entwarnung. Dabei zeigen aktuelle Marktdaten das Gegenteil: Energieeffizienz ist zu einem der stärksten Werttreiber am Immobilienmarkt geworden und der Abstand zwischen sanierten und unsanierten Objekten wächst weiter.

Mit Inkrafttreten des neuen GModG können Eigentümer wieder frei entscheiden, welche Heizung sie einbauen. Neue Gas- und Ölheizungen sind dann ohne die bisherige Erneuerbaren-Energien-Vorgabe zulässig. Die ersten Regelungen greifen bereits am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt, die für die kommenden Wochen erwartet wird. Politisch ist von mehr Freiheit und weniger Pflicht die Rede. Doch wer daraus ableitet, das Sanierungsthema sei erledigt, verwechselt zwei Dinge, die immer weniger miteinander zu tun haben: die gesetzliche Pflicht und den Marktwert.

Der Markt bewertet Energieeffizienz unabhängig vom Gesetz

Die entscheidende Entwicklung der vergangenen Jahre spielte sich nicht im Gesetzblatt ab, sondern bei den Angebotspreisen am Markt. Eine Analyse von ImmoScout24 vom Februar 2026 zeigt das in Zahlen: Die Angebotspreise energieeffizienter Eigentumswohnungen der Klasse A lagen zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 bundesweit rund 13 Prozent höher, während die Angebotspreise unsanierter Wohnungen der Klassen G und H im gleichen Zeitraum jeweils um rund 12 Prozent zurückgingen. Zwischen bester und schlechtester Klasse ergibt sich damit eine Spreizung der Angebotspreisentwicklung von 25 Prozentpunkten.

"Energieeffizienz ist innerhalb weniger Jahre von einem Nebenaspekt zu einem der wichtigsten Preisfaktoren am Immobilienmarkt geworden. Das sehen wir inzwischen in einem Großteil unserer Bewertungsfälle", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. "Viele Eigentümer bewerten ihre Immobilie noch nach den Maßstäben von vor zehn Jahren. Damals spielte der energetische Zustand bei vielen Kaufentscheidungen noch eine deutlich geringere Rolle. Heute beeinflusst er den erzielbaren Preis deutlich stärker."



Warum die Lockerung den Werthebel verstärken könnte

Auf den ersten Blick passt beides nicht zusammen: Die Sanierungspflicht fällt weg, und trotzdem wird Energieeffizienz für den Immobilienwert immer wichtiger. Der Grund liegt im neuen Gesetz selbst. Es verbietet fossile Heizungen nicht mehr, sondern macht sie über die Jahre teurer. Denn das GModG erlaubt zwar den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen, knüpft ihn aber an eine eigene Auflage: Ab 2029 sind steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff vorgeschrieben. Diese sogenannte Biotreppe ist Teil des neuen Gesetzes und mit festen Stufen hinterlegt: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Da die klimafreundlichen Alternativen deutlich teurer sind als fossiles Gas oder Öl, kommen auf Eigentümer langfristig zusätzliche Kosten zu. Ab 2045 gilt: Heizen ist nur noch mit vollständig klimaneutralen Brennstoffen erlaubt.

Hinzu kommen zwei weitere Preisfaktoren: Bereits ab 2028 soll eine Grüngasquote die Gas- und Öllieferanten verpflichten, ihren Produkten grüne Anteile beizumischen. Die Details will die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz festlegen. Parallel ist mit einem weiter steigenden CO2-Preis zu rechnen, der das Heizen mit fossilen Brennstoffen über die Jahre zusätzlich verteuert.

Vermieter trifft es doppelt: Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, kann die künftigen Mehrkosten nicht voll auf die Mieter umlegen. CO2-Abgaben und Gasnetzentgelte werden bei Wohnraummietverhältnissen ab 2028 hälftig geteilt, und auch an den Kosten der Biotreppe beteiligen sich Vermieter bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent zur Hälfte. Der Werteffekt der Energieeffizienz ist damit keine Momentaufnahme, sondern eine Erwartung an die Zukunft, die sich mit jedem Jahr verfestigt.

"Eine Pflicht kann man abschaffen, einen Brennstoffpreis nicht", so Heid. "Deshalb dürfte der Abstand zwischen energetisch guten und schlechten Objekten eher größer werden als kleiner. Wer das als Eigentümer ignoriert, verschenkt Wert oder zahlt beim Verkauf drauf."

Parallel zur Verabschiedung wurden auch die Konditionen der staatlichen Heizungs- und Sanierungsförderung angepasst: Ab dem 21. Juli 2026 erhalten Haushalte mit geringeren Einkommen höhere Zuschüsse beim Heizungstausch, zugleich sinken die förderfähigen Höchstkosten.

Sanierung treibt den Wert - aber nicht bei jedem Objekt gleich

Energetische Sanierung hebt den Wert nicht überall gleich stark. Bei Eigentumswohnungen ist die Spreizung der Wertentwicklung am stärksten ausgeprägt. Einfamilienhäuser entwickeln sich preisstabiler - dort verzeichneten zwischen 2021 und 2025 alle Effizienzklassen nominelle Wertsteigerungen, die Spreizung fiel geringer aus. Eine Auswertung der Plattform Immowelt vom März 2026 zeigt den Zusammenhang auch im aktuellen Preisniveau: Häuser der besten Klasse A+ kosten im Bundesschnitt rund 15 Prozent mehr als Objekte mit mittlerem Standard der Klasse D, während das schlechteste Label H rund 17 Prozent Abschlag bedeutet. Bei Eigentumswohnungen erzielt die Klasse A+ sogar rund 20 Prozent Aufschlag gegenüber Klasse D; das schlechteste Label H liegt rund 9 Prozent darunter.

"Wer pauschal saniert, kann genauso danebenliegen wie der, der gar nichts tut", sagt Heid. "Entscheidend ist, den Wertzuwachs einer Maßnahme realistisch gegen ihre Kosten zu stellen. Gerade bei Eigentumswohnungen hängt der Werteffekt auch von den Sanierungsentscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und vom energetischen Zustand des gesamten Gebäudes ab. Bei einem Haus in guter Lage genügt manchmal ein gezielter Eingriff, um die entscheidende Klasse zu erreichen."

42 Prozent des Wohnungsbestands sind betroffen

Die Preisspreizung betrifft keinen Randbereich des Marktes: Rund 42 Prozent aller Wohnungen und Häuser in Deutschland haben laut der ImmoScout24-Analyse die Energieeffizienzklasse E oder schlechter. Gerade in diesem Segment reagieren Käufer inzwischen deutlich sensibler auf energetische Unterschiede als noch vor wenigen Jahren. Für Eigentümer wird es deshalb immer wichtiger, den energetischen Zustand ihrer Immobilie und dessen Einfluss auf den Marktwert realistisch einzuschätzen - etwa durch eine professionelle Immobilienbewertung (https://www.heid-immobilienbewertung.de/leistungen/), insbesondere vor einem Verkauf oder größeren Investitionsentscheidungen.

Fazit: Der Wert entscheidet sich am Markt, nicht im Gesetzblatt

Die beschlossene Abschaffung des Heizungsgesetzes ist real. Die Entwarnung, die viele daraus ableiten, ist es nicht. Wer als Eigentümer eine Entscheidung trifft - sanieren, verkaufen oder halten -, sollte deshalb mit der entscheidenden Frage beginnen: Was ist die Immobilie im aktuellen Markt, in ihrer aktuellen Effizienzklasse, tatsächlich wert? Und wie verändert eine konkrete Sanierungsmaßnahme diesen Wert?

"Das Gesetz nimmt Eigentümern Pflichten ab - die Verantwortung für den Wert ihrer Immobilie aber nicht. Jede Entscheidung beginnt deshalb mit einer objektbezogenen Bewertung, die den energetischen Zustand ebenso einbezieht wie Lage und Marktumfeld", sagt André Heid.

Über Heid Immobilienbewertung

Die Heid Immobilienbewertung zählt zu den führenden Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Deutschland. Mit über 220 zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt das Unternehmen jährlich rund 6.000 fundierte Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Auftraggeber. Das Leistungsspektrum reicht von gerichtsfesten Verkehrswertgutachten über Bauschadensanalysen bis hin zu energetischen Bewertungen. Die Sachverständigen sind u. a. von DEKRA, HypZert, TÜV und DIA zertifiziert. Das inhabergeführte Unternehmen wurde 2005 von André Heid gegründet und ist heute bundesweit tätig. Weitere Informationen unter: https://www.heid-immobilienbewertung.de/

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Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
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