Kauf einer vermieteten Immobilie / "Kauf bricht nicht Miete" - Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigentümer wechselt
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Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese
noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige
Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen,
da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche
Aspekte meist im Vordergrund stehen.
"Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend
thematisiert", sagt Lisa Schumacher von der Notarkammer Pfalz. Ganz
egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie
selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten.
Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in
jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit
dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt.
Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt,
kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen führen.
"Der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen muss daher immer im
notariellen Kaufvertrag geregelt werden", erläutert Schumacher.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages muss deshalb geklärt werden,
ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der
Notar wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte
hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen.
Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will,
müssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum
Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den
Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch
im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim
Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten, über deren Vermeidung der
Notar ebenfalls berät, ohne dass hierfür zusätzliche Kosten anfallen.
Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie
mietfrei zu übergeben ist, rät Schumacher, im Kaufvertrag die Räumung
durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu
vereinbaren. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen,
wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich
Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten,
sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses
rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter
sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem
höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer
grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in
diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem
Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht
mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist.
Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des
notariellen Kaufvertrages, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung
im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen
Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam
kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch
den Notar im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen
Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend
informieren zu lassen.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere
Besonderheit. War eine Wohnung bereits vor
Wohnungseigentumsbegründung vermietet, kann dem Mieter ein
Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im
Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen
muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht
ausübt.
Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk
auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss
des Kaufvertrags beraten zu lassen. "Der Notar kann den Parteien die
Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Immobilie erläutern und
ihnen durch geeignete individuelle Gestaltungsvorschläge helfen, eine
für beide Seiten interessengerechte Lösung zu finden", fasst
Schumacher zusammen.
Falls Sie den Zitatgeber der Notarkammer Pfalz durch einen anderen
Experten ersetzen möchten, beziehen Sie sich bitte auf folgende
Namen: Herrn Boris Pulyer von der Landesnotarkammer Bayern, Frau Dr.
Judith Müller von der Hamburgischen Notarkammer, Herrn Dr. Steffen
Breßler von der Notarkammer Koblenz, Herrn Dr. Dirk Solveen von der
Rheinischen Notarkammer sowie Herrn Dr. Andreas Brandt von der
Bundesnotarkammer.
Sollten Sie Interesse an weiteren Informationen zu diesem Thema
haben, freuen wir uns, wenn Sie uns kontaktieren. Bitte beachten Sie
auch die Homepage: www.notar-recht.de
Pressekontakt:
Lisa Schumacher
Geschäftsführerin
Notarkammer Pfalz
Bahnhofstraße 4
76726 Germersheim
Telefon: 07274/9498-317
Telefax: 07274/9498-595
E-Mail: notarkammer.pfalz@notarnet.de
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Datum: 15.07.2013 - 14:36 Uhr
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