Ausgleichsbeträge in der städtebaulichen Sanierung

Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in der städtebaulichen Sanierung

Hamburg, 23.04.2015. Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in der
städtebaulichen Sanierung ist in den §§ 152 ff. Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und
trifft die Eigentümer der im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücke nur im sog.
Normalverfahren. D. h., nur im Normalverfahren besteht überhaupt für die Gemeinde
die Möglichkeit, Ausgleichsbeträge zu erheben.

Der Unterschied zwischen dem Normalverfahren und dem sog. vereinfachten Verfahren
besteht primär darin, dass im Letzteren besondere Genehmigungspflichten (wie etwa
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks oder die Begründung,
Änderung oder Aufhebung einer Baulast) insgesamt oder teilweise ausgeschlossen
werden können, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind
und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vgl. §§ 142 Abs. 4,
144 BauGB).

Der Ausgleichbetrag muss von allen Eigentümern gezahlt werden, deren Grundstücke
durch die Sanierung wertvoller geworden oder geblieben sind, als sie es ohne
Sanierung gewesen wären. Es kommt nicht auf einen Wertzuwachs im Zeitablauf der
Sanierung an. Dies bedeutet, dass die „normalen“ Bodenwertveränderungen, die auch
ohne Sanierung eingetreten wären, unberücksichtigt bleiben. In Zeiten stark fallender
Bodenpreise kann ein Ausgleichsbetrag daher auch dann fällig werden, wenn der
Bodenwert des Grundstücks zu Beginn der Sanierung höher war als am Ende.

Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht der Ausgleichsbetrag aus dem Unterschied
zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine
Sanierung werde beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem
Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche
Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Es kommt allein auf die am Ende

der Sanierung gestellte Frage „was wäre wenn?“ an und nicht auf die im Zeitablauf
vorzufindenden Preisdifferenzen.

Im Einzelfall kann die Gemeinde gem. § 155 Abs. 4 BauGB aus Billigkeitsgründen von
der Erhebung eines Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen, wenn es sich um
eine reine Verhinderung des Wertverfalls und nicht um objektive Wertsteigerungen
während der Sanierung handelt oder gehandelt hat.

Zum Endwert gehören auch die durch den Sanierungsbebauungsplan vermittelten
Wertsteigerungen. Wenn sich die Gemeinde für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen
entschieden hat, können auch die Kosten für zusätzliche Erschließungsmaßnahmen im
Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB nur über den Ausgleichsbetrag erhoben werden.

Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu erheben. Der
Abschluss ist regelmäßig identisch mit der Aufhebung der Sanierungssatzung.
Das Ausrechnen des Wertunterschieds zwischen dem Anfangswert und dem Endwert
von Grundstücken in Sanierungsgebieten ist nicht immer einfach, weil der Anfangswert
ein rein hypothetischer Wert ist und auch der Endwert meist nicht real anlässlich einer
Veräußerung ermittelt sondern nur durch Vergleichspreise bestimmt werden kann.

Zur Bestimmung des Anfangswerts muss man so tun, als wäre die Sanierung nie
durchgeführt worden; der Endwert kann real nur ermittelt werden, wenn das Grundstück
nach Abschluss der Sanierung zu regulären Marktbedingungen verkauft wird. Eine rein
abstrakt aus bestimmten Faktoren im vorher/ nachher-Vergleich abgeleitete
Wertsteigerung (z. B. aus einer Verbesserung der Infrastruktur) dürfte den gesetzlichen
Anforderungen nicht genügen. Die (vom Gutachterausschuss) errechneten Werte
müssen dem Marktgeschehen entsprechen. Es muss nur das bezahlt werden, was der
Markt hergibt.

In Praxis und Theorie sind in den letzten Jahren verschiedene Ansätze zur Ermittlung
der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen entwickelt worden. Je intensiver man
in die einzelnen Verfahren einsteigt, desto mehr stellt man fest, dass eine separate
Darstellung problematisch ist, weil es vielfach Überschneidungen und Mischformen gibt.
Dies ist auch nicht verwunderlich, denn letztlich sind alle Verfahren Variationen eines
mehr oder minder indirekten Preisvergleichs.

Das Gesetz räumt den Gemeinden die Möglichkeit ein, auf die Erhebung von
Ausgleichsbeträgen zu verzichten, wenn gutachterlich ermittelt worden ist, dass die
Bodenwerterhöhung insgesamt geringfügig ist und daher der Verwaltungsaufwand für
die Erhebung der Ausgleichsbeträge in keinem angemessenen Verhältnis zu den
möglichen Einnahmen steht.

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